TJ 13055, 6 mai 2025, RG 25/01634

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :
Le 11 juillet 2025
à Me Alain DE ANGELIS
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01634 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6GDU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [O] [N]
né le 01 Octobre 1965 à [Localité 4], domicilié : chez SAS ORALIA JEAN COUTURIER, [Adresse 1]

représenté par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [M]
né le 01 Septembre 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 24 mars 1999, relatif à un appartement sis [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [O] [N] a fait signifier à Monsieur [R] [M] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions Monsieur [P] [O] [N] a fait assigner Monsieur [R] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 6 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [O] [N], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [R] [M] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [R] [M] le 11 février 2025.

Monsieur [R] [M] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 11 mars 2025, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [M] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [R] [M] sera condamné à payer à Monsieur [P] [O] [N] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 12 mars 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [P] [O] [N].

Sur l’accès au bien pour la réalisation de travaux

Aux termes de l'article 1724 du code civil, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Le fait d'entrer dans le domicile du locataire « contre le gré » de ce dernier est susceptible de constituer une violation de domicile.

Néanmoins, il est constant que le bailleur pourrait demander à être autorisé à pénétrer dans les lieux loués :

s'il s'en est réservé la possibilité dans le bail,s'il s'agit de remplir ses obligations d'entretien ou de faire des travaux imposés par l'Administration,s'il s'agit de s'assurer que le preneur remplit bien ses obligations,pour faire visiter les lieux par un acquéreur éventuel.
Le respect de ces obligations par le locataire doit être concilié avec les exigences du respect de son droit à une vie privée, notamment consacré à l'article 9 du code civil.

En l'espèce, il incombe à Monsieur [R] [M] de permettre à Monsieur [P] [O] [N] d'entretenir les lieux, notamment en vue du remplacement du compteur d’eau froide et de canalisations d’alimentation d’eau froide.

En effet, il ressort des pièces communiquées par Monsieur [P] [O] [N] qu'il entreprend des travaux de remplacement du compteur d’eau et du réseau d’alimentation en eau froide de la copropriété, ainsi que d’établissement d’un diagnostic de performance énergétique :

Un courrier du 10 novembre 2023 fait état de la nécessité de poser un compteur d’eau froide dans le logement litigieux ;Un courrier recommandé du 17 novembre 2023 rappelle à Monsieur [R] [M] la nécessité des travaux ; de même, des courriers de relance ont été adressés le 12 décembre 2023, le 24 juillet 2024, le 25 juillet 2024 et le 24 octobre 2024 ;Le syndic de l’immeuble a demandé à Monsieur [P] [O] [N] de transmettre une date de rendez-vous pour procéder au remplacement du compteur d’eau, le 4 décembre 2023 ;Le 18 avril 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution tendant à effectuer des travaux de remplacement du réseau alimentation eau froide verticale de la copropriété ;Le 16 juillet 2024, le syndic de l’immeuble a relancé Monsieur [P] [O] [N] concernant le changement du compteur d’eau ;Le 20 décembre 2024, le syndic de l’immeuble a rappelé l’urgence de la situation, ayant été contraint de stopper les travaux de remplacement des alimentations d’eau de la copropriété du fait des difficultés d’accès au logement donné à bail à Monsieur [R] [M].
Au regard des diligences accomplies par Monsieur [P] [O] [N] et de l'urgence, il convient de faire droit à la demande selon les termes du dispositif, les opérations autorisées devant s'effectuer en présence d'un commissaire de justice.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [M], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à Monsieur [P] [O] [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS