TJ 78646, 16 juill. 2025, RG 25/00183

MINUTE N°
N° RG 25/00183 - N° Portalis DB22-W-B7J-SZAR
S.A. CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

C/

Monsieur [D] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 552 046 484 - dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [E] - demeurant [Adresse 3]
Non comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [D] [E]

EXPOSE DU LITIGE

La société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [D] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) par contrat en date du 27 octobre 2022, pour un loyer mensuel de 348 € provision sur charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, le 25 juin 2024, pour la somme principale de 3 348,99 €. Ce commandement de payer est resté infructueux.

La société CDC HABITAT SOCIAL a donc fait assigner Monsieur [D] [E] le 24 janvier 2025, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

Juger que la clause résolutoire est acquise et que le contrat de location est résilié de plein droit ;A titre subsidiaire, juger que Monsieur [E] a manqué à ses obligations en ne payant pas les loyers et charges et ordonner la résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] et des occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai de deux mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;Passé ce délai de deux mois, autoriser qu’il soit procédé à la vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus aux frais du défendeur faute pour lui d’avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ;Condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 3 462,26 € au titre des loyers impayés, arrêtés au 20 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le montant visé audit acte et de l’assignation pour le surplus ;Condamner Monsieur [E] à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ définitif, à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location tel qu’il aurait été avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, augmentée des charges légalement exigibles, laquelle indemnité sera perçue dans les mêmes conditions de règlement et à la même date que les loyers et provisions pour charge prévus par le contrat de location ;Juger que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;Condamner Monsieur [E] à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.
L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 2 954,55 € au 5 mai 2025. Elle a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement, le paiement des loyers ayant repris.

Bien que cité en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [D] [E] n’a été ni présent, ni représenté.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I.SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION DU DEFENDEUR :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [D] [E], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 21 juin 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail conclu le 27 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 7 des conditions particulières) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 3 348,99 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 août 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société CDC HABITAT SOCIAL a produit un décompte démontrant que Monsieur [E] reste devoir la somme de 2 954,55 €, échéance d’avril 2025 incluse.

Faute d’avoir comparu, Monsieur [E] n’a, par définition, pas contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 593,58 €, échéance d’avril 2025 incluse, déduction faite des frais de contentieux (151,70 € + 209,27 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société CDC HABITAT SOCIAL qu’au jour de l’audience, Monsieur [E] a repris le paiement de ses loyers et charges courants.

Faute pour Monsieur [E] d’avoir comparu, il n’a pas fourni d’indications sur sa situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort du décompte produit par la société CDC HABITAT SOCIAL que si les paiements n’ont pas été réguliers et que plusieurs prélèvements ont été rejetés, Monsieur [E] s’est néanmoins efforcé de régulariser des impayés.

Par ailleurs, la dette locative est en diminution depuis la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

Enfin, la société CDC HABITAT SOCIAL ne s’est pas déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;
Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
A défaut pour le locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;
Le locataire soit tenu de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Cette indemnité soit payable à terme échu le premier jour du mois suivant et due prorata temporis jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [E] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [D] [E] sera condamné à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS