TJ 78646, 16 juill. 2025, RG 25/00044

MINUTE N°
N° RG 25/00044 - N° Portalis DB22-W-B7J-S3I3

S.A. d’[Adresse 8]

C/

Madame [K], [D], [O] [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM TOIT ET JOIE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le numéro 572 150 175 B, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Cécile PROMPSAUD, vocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K], [D], [O] [Y], née le 23 avril 1987 à [Localité 7] (Cameroun) -demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Cécile PROMPSAUD

1 copie certifiée conforme à : Madame [K], [D], [O] [Y]

EXPOSE DU LITIGE

La société TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [K] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] par contrat en date du 30 juin 2020, pour un loyer mensuel hors charges de 735,57 €.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société TOIT ET JOIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 24 octobre 2023, pour le montant principal, hors frais d’acte, de 3 568,48 €, et de justifier de la souscription d’une assurance risques locatifs. Ce commandement est resté sans effet.

La société TOIT ET JOIE a donc fait assigner Madame [K] [Y] le 6 mars 2025, en référé, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

la condamner au paiement de la somme de 10 830,64 € au titre des arriérés de loyers et charges, loyer de février 2025 inclus, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;la condamner à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel (y compris les charges, accessoires et indexation) jusqu’au jour de son départ effectif des lieux ;constater que la clause résolutoire est acquise, ordonner, en conséquence, l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;au besoin, ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la requérante de désigner, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;la condamner au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux dépens de la présente instance.
L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la société TOIT ET JOIE a été représentée par son Conseil. La société TOIT ET JOIE a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 9 602,82 €, échéance d’avril 2025 incluse. Elle a précisé que Madame [Y] a fait l’objet d’une précédente procédure pour loyers et charges impayés. Elle a indiqué qu’un surloyer a été appliqué, mais que la situation est régularisée. La société TOIT ET JOIE s’est déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] [Y] a comparu en personne. Elle a exposé qu’elle est contractuelle de la fonction publique, qu’elle perçoit mensuellement un salaire de 1 200/1 300 €, 340 € d’APL et 394 € d’allocations familiales. Elle a précisé qu’elle a trois enfants, nés de trois unions différentes, et qu’aucun des pères ne verse de contribution à l’éduction et à l’entretien des enfants. Madame [Y] a ajouté qu’elle a des mensualités de remboursement pour un crédit à la consommation de 200 € et qu’elle a fait l’objet de saisies de ses rémunérations pour un montant équivalent au titre d’amendes pour des contraventions routières commises par son ancien conjoint, ce qui l’a mise en difficulté pour payer ses loyers et charges. Madame [Y] a exposé qu’en conséquence, elle va déposer un dossier de surendettement. Madame [Y] a indiqué qu’elle pourrait régler 100 € par mois en plus de ses loyers et charges courants.

Il a été demandé aux parties d’informer le Juge des Contentieux de la Protection dans l’éventualité où la Commission de Surendettement prendrait une décision de recevabilité de Madame [Y] à la procédure de surendettement pendant le délibéré.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 16 juillet 2025.

Le Juge des Contentieux de la Protection n’a pas été avisé de l’intervention d’une décision de recevabilité de Madame [Y] à la procédure de surendettement des particuliers pendant le délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par la voie électronique le 7 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société TOIT ET JOIE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAISSE DES ALLOCATIONS FAMILIALES DES YVELINES, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non six semaines.
Le bail conclu le 30 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 3 568,48 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 décembre 2023.

Sur l’octroi de délais de paiement :
Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que :

“Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

« 3° Par dérogation au 2°du présent VI, lorsqu’en application de l’article L 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposées par la Commission de Surendettement, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ; »
En l’espèce, il n’a pas été justifié d’une décision de recevabilité de Madame [Y] à la procédure de surendettement des particuliers.

Par ailleurs et, en toute hypothèse, le décompte produit par la société TOIT ET JOIE fait apparaître que Madame [Y] n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges au jour de l’audience.

Madame [K] [Y] ne remplit donc pas les conditions pour que des délais de paiement lui soient accordés.

En conséquence, l’expulsion de Madame [K] [Y] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
II. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois de mai 2025, la dette locative incluant les loyers et charges impayés jusqu’au 25 décembre 2023 et les indemnités d’occupation restant dues à compter de cette date jusqu’au mois d’avril 2025.

Madame [K] [Y] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu, au plus tard le 5 du mois suivant, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE :

La société TOIT ET JOIE produit un décompte, arrêté au 7 mai 2025, démontrant que Madame [K] [Y] reste devoir la somme de 9 602,82 €, échéance d’avril 2025 incluse.

Madame [K] [Y] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée, à titre provisionnel, à payer la somme de 9602,82 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3 568,48 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la Préfecture et à la CAF DES YVELINES.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société TOIT ET JOIE, Madame [K] [Y] sera condamnée à payer à la société TOIT ET JOIE la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS