TJ 83050, 16 juill. 2025, RG 25/02725

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/02725 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KT5S

MINUTE n° : 2025/74

DATE : 16 Juillet 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires LES CHENES représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.C.I. EPHYGUIOS,
dont le siège social est sis Chez M.Mme [I] [Adresse 3]
représentée par M. [D] [I] (époux associé), muni d’un pouvoir de représentation

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 28 Mai 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 02 Juillet 2025 et prorogée au 16 Juillet 2025. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, la S.C.I. EPHYGUIOS est propriétaire du lot 25 au sein de la copropriété dénommée LES CHÊNES, située [Adresse 2] à [Localité 1].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES CHÊNES a mis en demeure la S.C.I. EPHYGUIOS d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, auquel il se réfère à l’audience du 28 mai 2025 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires LES CHENES représenté par son syndic en exercice, La société LAMY, a fait assigner la S.C.I. EPHYGUIOS devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 2000,15 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2025, au titre des charges de copropriété impayées (décomposée comme suit : 1933,26 euros au titre des sommes restant dues et 66,89 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux), de 3000 euros à titre de dommage et intérêts et de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 28 mai 2025, la S.C.I. EPHYGUIOS a comparu en personne et a sollicité de plus amples délai de paiement de 200 euros par mois pendant 10 mois, demande à laquelle le conseil du syndicat requérant s’en est rapporté.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.
L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »
L’article 14-2 de ladite loi dispose que « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»
L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ... »

La S.C.I. EPHYGUIOS a été mise en demeure le 8 janvier 2025 de régler la somme de 1719,91 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2025, et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le décompte des sommes dues au 2 janvier 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 février 2024 et 4 avril 2023, approuvant les comptes 2022, 2023, et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- le commandement de payer du 24 janvier 2024,
- les lettres de mise en demeure des 11 septembre 2023, 9 novembre 2023, 8 janvier 2025 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 2000,15 euros, à laquelle il convient d’ôter la somme de 209,17 euros, correspondant aux frais de mise en demeure et de relance des 11 septembre 2023, 9 novembre 2023, 15 décembre 2023, 22 décembre 2023, qui apparaissent non nécessaires, dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’effet et qui apparaissent incomplètes en ne visant pas explicitement la distinction entre les montants des arriérés de charges devenus exigibles et des provisions-travaux non échus mais devenus exigibles.

Il convient également d’ôter la somme de 774 euros, correspondant aux frais de commandement de payer du 8 février 2024 (54 euros), et de constitution et de suivi de dossier (720 euros) en date des 10 janvier 2024, 17 juin 2024, 10 décembre 2024 et 2 janvier 2025, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme totale de 1016,98 ?euros, au titre des charges impayées au 3 mars 2025.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 1016,98 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. A l’inverse, dans la mesure où les intérêts échus ne sont pas dus au moins pour une année entière, il n’y a pas lieu de prévoir qu’ils porteront eux-mêmes intérêt par application de l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi du défendeur dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Sur la demande de délai de paiement

Sur la demande de délais, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge… ».

En l’espèce, la S.C.I. EPHYGUIOS ne produit aucun élément aux débats de sorte qu’elle ne justifie de sa demande de délai de paiement.
Par conséquent, sa demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS