TJ 83050, 16 juill. 2025, RG 24/08975

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

---

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/08975 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KO5D

MINUTE n° : 2025/ 323

DATE : 16 Juillet 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. MERE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Sophie GRASSI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.S. SETHI ENVIRONNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Danielle ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Caroline KERVELLA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

S.A.S.U. SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Danielle ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Caroline KERVELLA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

S.A.S.U. SOL ETUDE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Danielle ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Caroline KERVELLA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 14/05/2025, les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 25/06/2025, puis prorogée au 02/07/2025 et 16/07/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Sophie GRASSI
Me Danielle ROBERT

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Sophie GRASSI
Me Danielle ROBERT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2022 à effet le 1er avril 2022, la SCI MERE a donné à bail commercial à la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE, un local (lots n° 46 et 50) situé, « [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer annuel de 18.360 euros HT, payable mensuellement par terme de 1.530 euros HT, avant le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charges.

La SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE ayant laissé certains loyers impayés, la SCI MERE leur a fait délivrer le 23 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 2.846,71 euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.

Les documents annuels relatifs à la sécurité du local n’ayant par ailleurs, pas été communiqué, la SCI MERE leur a fait délivrer une sommation d’avoir à produire ces documents.

Le commandement et la sommation étant demeurés infructueux, par actes séparés du 27 novembre 2024, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI MERE a fait assigner la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE, en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 7.417,05 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et accessoires impayés arrêtés au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal majoré de 3 points et à communiquer, sous astreinte, les rapports de contrôle et de vérification de tous les équipements et notamment installations électriques, moyens contre l’incendie, hygiène et sécurité. Il est sollicité en outre, leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2025, la SCI MERE a sollicité la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des provisions de 5.565,13 euros à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal majorés de 3 points, de 703,54 euros à valoir sur les charges impayées arrêtées au 18 mars 2025, de 584 euros à valoir sur le remboursement de la taxe foncière 2024 et a réitéré le surplus des demandes.

Par conclusions notifiées par RPVA la 14 mars 2025, la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE ont sollicité à titre principal, le rejet des demandes et à titre subsidiaire, ont sollicité de réduire le montant de la provision à la somme de 6.129,51 euros, correspondant au montant des loyers impayés pour les mois de septembre à novembre 2024 et à titre reconventionnel, d’ordonner à la SCI MERE de communiquer un historique des rapports de contrôle et de vérification des équipements et des rapports réalisés dans les locaux loués pour une période de 10 ans avant la signature des baux, soit entre le 21 mars 2012 et le 21 mars 2022.

SUR QUOI

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

L’article L.145-40-2 du code de commerce prévoit par ailleurs : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs ».

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers impayés, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte arrêté au 18 mars 2025 (pièce 12), tenant compte des paiements intervenus au cours de la procédure que la créance à hauteur de 5.565,13 euros n’est pas sérieusement contestable, de sorte que la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE seront solidairement condamnées à verser à la SCI MERE cette somme à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur charges de 80 euros par mois arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal majorés de 3 points, conformément à la clause 3.6.9.2, relative aux « intérêts de retard » insérée au contrat de bail (page 20).

S’agissant de la demande de provision à valoir sur la taxe foncière 2024, au vu de la clause 3.5.3.1, relative aux charges, insérée au contrat de bail (page 6) et de l’avis de taxe foncière pour 2024 (pièce 9), l’obligation n’est pas sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de provision d’un montant de 584 euros à ce titre.

Sur la demande de provision à valoir sur la régularisation des charges, la SCI MERE produit la facture de dépannage électrique, l’avis de taxe foncière 2023 d’un montant de 580 euros, outre le récapitulatif des frais individuels facturés.

Toutefois, en l’absence d’élément permettant de justifier le montant des charges locatives récupérables à hauteur de 710,05 euros figurant sur le récapitulatif (pièce 10) et en l’absence d’élément permettant de contextualiser la facture d’un montant de 373,49 euros relative au dépannage électrique, dans la mesure où ces seuls éléments ne permettent pas d’établir de manière évidente que cette dépense incombe en totalité aux preneurs, le local loué étant, selon le contrat de bail (clause 3.2.1 relative « la désignation des locaux » - page 3), dépendant « du bâtiment B d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété », comprenant vraisemblablement d’autres copropriétaires, sans que la SCI MERE ne justifie d’aucun élément, tel que le règlement de copropriété (pourtant mentionné dans le contrat de bail – clause 3.2.2.1 – page 3), sur la répartition des charges de copropriété, le nombre de lot la composant et sur la quote-part indivise de chaque lot, rendant l’obligation sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de communication de pièces, la clause 3.6.2.1, relative aux « charges des réparations » insérée au contrat de bail (page 11) prévoit que « le preneur devra faire contrôler annuellement, par prestataire accrédité de son choix la conformité des lieux loués et des équipements avec les réglementations qui leur sont applicables.
Il remettra au bailleur une copie de chacune de ces rapports de contrôle et vérification sur demande de celui-ci » et au vu de la sommation du 23 septembre 2024 demeurée infructueuse, l’obligation à ce titre n’est pas sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de communication des documents demandés pour l’année en cours au moment de la demande soit 2024, compte-tenu de l’absence de précision par la demanderesse sur la période des contrôles demandés, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer une astreinte, les défendeurs s’étant engagés, aux termes de leurs conclusions, à faire procéder aux contrôles et vérifications prévues par le contrat.

Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces, il résulte de la clause susvisée que le preneur devra procéder aux contrôles de conformité par un prestataire accrédité « de son choix ». Ainsi, aucune contrainte tendant à mandater les mêmes sociétés intervenues précédemment n’est imposée à la charge du bailleur, rendant l’obligation de communication sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

La SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE seront solidairement condamnées aux dépens, en ce compris les frais de commandement et sommation et devront, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS