TJ 45234, 16 juill. 2025, RG 22/03467

N° RG 22/03467 - N° Portalis DBYV-W-B7G-GEHE - décision du 16 Juillet 2025

FG/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2025

N° RG 22/03467 - N° Portalis DBYV-W-B7G-GEHE

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [N]
né le 01 Août 1954 à [Localité 7] (44)
Nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sylvie CELERIER, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [P] [U] épouse [N]
née13 Février 1949 à [Localité 9] (45)
Nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sylvie CELERIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSES :

S.D.C. [Adresse 6]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

S.A.R.L. DURAND-MONTOUCHÉ
enregistrée au RCS d’[Localité 8] sous le numéro 382 565 661, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Février 2025,

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 02 Avril 2025, puis le délibéré a été prorogé au 16 Juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP,
Greffier : Madame H.FAUVET, lors des débats
Greffier : Monsieur O. GALLON, lors du délibéré

Copie certifiée conforme délivrée le : Copie exécutoire délivrée le :
A : Me CELERIER, A: Me Cotel

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 7 octobre 2022, Monsieur [S] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] ont assigné le syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] sis à [Adresse 5], représenté par son syndic de copropriété la SARL Durand-Montouché et la SARL Durand-Montouché, syndic de copropriété, devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de leurs conclusions, l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2022 et subsidiairement le prononcé de la nullité des délibérations 1,2,3,4,7,8,9 et 12 ainsi que, dans tous les cas, leur condamnation solidaire, ou l’un seulement à défaut de l’autre, au paiement, outre dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, des sommes de :
- 301,13 dont 157,16 euros solidairement avec le syndic Durand Montouché ou l’un seulement à défaut de l’autre euros au titre du remboursement de cette somme appelée à tort par le syndic (6642,11€x466/10000)
- 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] font notamment valoir à l’appui de leurs prétentions que :
- ils n’ont pas participé au vote lors de l’assemblée générale annuelle du 15 juillet 2022, tenue après invitation à voter par correspondance
- ils ont constaté des irrégularités lors de la notification du procès-verbal d’assemblée générale
- le syndic ne pouvait avoir recours au seul vote par correspondance
- un tel recours n’a pas été prévu par l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965
- l’assemblée du 15 juillet a dû se tenir en raison de l’erreur figurant dans le PV de l’assemblée générale du 25 avril 2022
- les conditions dérogatoires relatives au seul recours au vote par correspondance n’ont pas été respectées
- le contenu du procès-verbal est irrégulier en raison d’erreurs portant sur des éléments substantiels de l’assemblée générale (tenue, élection du président de séance,...)
- le procès-verbal est signé électroniquement par Monsieur [W] alors que son épouse est désignée comme scrutateur
- cette dernière ne pouvait être désignée comme scrutateur, seule la nu-propriétaire pouvant représenter l’indivision, en l’absence de document écrit désignant Madame [W] comme mandataire commun
- la feuille de présence n’a pas été communiquée puis l’a été sans ses éléments indissociables (votes par correspondance et pouvoirs)
- à défaut de ces pièces, il ne peut être déterminé que les personnes signataires avaient pouvoir pour le faire
- l’élection du conseil syndical n’est pas régulière, les candidatures écrites n’étant pas jointes dans le formulaire de vote par correspondance
- il n’est pas mentionné au procès-verbal quelle personne physique représente Foncière 01, dont le vote ne peut pas être pris en compte également pour la désignation du syndic
- les résolutions 1,2,3,4 et 9 sont nulles, en l’absence d’élection des présidents, secrétaire et scrutateurs de séance
- les résolutions relatives aux comptes doivent être annulées
- le syndic n’a pas mis à disposition les pièces justificatives des charges
- plusieurs postes sont erronés et il n’y a pas eu de mise en concurrence de plusieurs entreprises
- les annexes sont incomplètes ou complétées irrégulièrement
- aucun appel de cotisations en 2021 ne pouvait intervenir, l’ordre du jour du 30 juin 2020 ne prévoyant pas de résolution sur le fonds travaux
- plusieurs opérations, qu’ils détaillent, ne respectent pas la comptabilité des syndicats de copropriété

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- la gestion n’a pas été conforme aux obligations du syndic et il convient d’annuler le quitus
- la mise en concurrence était obligatoire pour le devis Thyssen
- l’assemblée générale d’avril 2022 a été annulée et il a pourtant été procédé à des appels de fonds le 21 juin 2022
- la responsabilté du syndic est engagée (contrat espaces verts sans mandat de l’assemblée générale, avec charges indues acquittées; appels de charges sur la base d’une assemblée générale nulle; absence de mise en concurrence)
- le comportement du syndic leur cause un préjudice moral devant être indemnisé à hauteur de 1500 euros (page 11 des conclusions numéro 3 audience mise en état du 2 décembre 2024, sans reprise de cette demande dans le disposititif /par ces motifs de ces conclusions, les dernières à avoir été établies avant ordonnance de clôture)

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la [10] Durand-Montouché et la SARL Durand-Montouché concluent à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par Monsieur et Madame [N] et sollicitent reconventionnellement leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :
- 3000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
- 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la [10] Durand-Montouché et la SARL Durand-Montouché exposent notamment que :
- les demandeurs ne présentent aucune demande principale à l’encontre de la société Durand Montouché en sa qualité de syndic, uniquement une demande accessoire au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- le vote par correspondance est prévu depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 comme une modalité de consultation des copropriétaires, en vertu de l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965
- les erreurs de rédaction invoquées sont de pure forme sans remise en cause des décisions prises par la collectivité dont le contenu n’est pas contestable ni contesté
- la signature électronique de l’un des époux engage l’autre et un défaut de signature de l’un des scrutateurs n’entraîne pas pour autant l’annulation des décisions prises par l’assemblée des copropriétaires
- l’assemblée a bien désigné les deux scrutateurs
- la qualité de copropriétaire est attachée à chaque membre de l’indivision et également à l’usufruitier, lequel peut être désigné en qualité de scrutateur
- la feuille de présence de l’assemblée générale du 15 juillet 2022 est versée aux débats
- il n’y a pas nullité s’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat du vote n’en est pas affecté
- aucun des membres du conseil syndical n’a contesté la régularité de sa désignation
- si les membres du conseil syndical n’avaient pas présenté leur candidature, ils n’auraient pas été élus ou auraient contesté leur mandat, alors qu’ils ont rempli leur fonction
- aucun grief n’est démontré
- l’acte de cession déroge à l’article 253-1-1 du CCH et institue la société Fonciere 01 2003 comme mandataire commun
- cette société a conservé toutes les prérogatives du propriétaire
- les demandeurs sont informés de l’identité du syndic dont le nom et les coordonnées figurent sur les convocations
- le tribunal peut apprécier la régularité de la délibération contestée mais non en apprécier l’opportunité
- l’assemblée générale a approuvé souverainement les comptes de charges et de travaux de l’exercice clos le 31 décembre 2021

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- la mise en concurrence n’est obligatoire que lorsqu’elle a été imposée par l’assemblée générale
- le coût des travaux de remplacement du variateur de l’ascenseur était mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale sous la résolution numéro 12
- les copropriétaires ont pris connaissance de l’avis du conseil syndical, consluté au préalable par le syndic
- les honoraires du syndic sont un accessoires à ces travaux dûment votés
- les époux [N] ont multiplié à l’excès les procédures à l’encontre de la copropriété
- la présente action s’inscrit dans un climat délétère

Par ordonnance en date du 13 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans a constaté le désistement d’instance sur incident du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et de la société Durand-Montouché, condamné solidairement ces derniers à payer à Monsieur [S] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 1er février 2024 pour les conclusions au fond du conseil des époux [N].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 5 février 2025 à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025, avec message RPVA aux défendeurs pour dépôt de leur dossier de plaidoiries. Le dossier des défendeurs a été reçu le 2 avril 2025 au greffe de la première chambre civile de ce tribunal selon cachet figurant sur leur courrier du 2 avril 2025, lequel courrier comporte également un cachet de réception le 3 avril 2025 à l’accueil de ce tribunal. Compte tenu de cette incertitude de date, le prononcé du jugement a été prorogé au 16 juillet 2025 au motif de ce dépôt de dossier au plus tôt le jour du délibéré fixé, sans réouverture des débats le 2 avril 2025 pour dépôt du dossier à une audience ultérieure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur le fond

Monsieur [S] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] sollicitent à titre principal l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2022, notifié le 10 août 2022 selon indication des demandeurs, de sorte que leur action introduite le 7 octobre 2022 est recevable comme l’ayant été dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour les copropriétaires défaillants tels ces derniers.

La convocation des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] est intervenue par courrier e-recommandé en date du 15 juin 2022 envoyée par la SARL Durand-Montouché en sa qualité de syndic de copropriété avec mention de ce que cette assemblée générale était programmée en vote par correspondance exclusivement, avec demande de retourner ce vote par correspondance au plus tard le 11 juillet 2022. Cette convocation porte notamment mention du fait que le formulaire de vote par correspondance était joint à la convocation, élément obligatoire et en tout état de cause non contesté et versé aux débats par les époux [N].

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’assemblée générale en cause et à sa convocation comme ayant été modifiée par la loi du 23 novembre 2018 et l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, permet et prévoit la participation à une assemblée générale de copropriété par présence physique, visioconférence, tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ou par vote par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale.

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Il n’y a par conséquent pas lieu à nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2022 pour ce motif et sur ce fondement.

La nullité de ce procès-verbal est également sollicitée par les époux [N] au motif du caractère irrégulier de son contenu pour des motifs de pure forme, ainsi que l’indiquent à juste titre les défendeurs, motifs qu’ils détaillent dans leurs écritures sans qu’il n’y ait lieu à reprendre cette liste dans le cadre du présent jugement puisqu’il n’est pas démontré ni même allégué que ce qu’ils mentionnent aurait eu un quelconque impact sur la tenue de l’assemblée, des votes et la teneur de ces derniers. Il n’y a pas davantage lieu à nullité du procès-verbal d’assemblée du 15 juillet 2022 sur ce fondement.

Les époux [N] sollicitent ensuite la nullité de ce même procès-verbal en arguant de l’absence de régularité de la désignation des scrutateurs et de la non régularité de leurs signatures. Il résulte de ce procès-verbal que Madame [W] a été élue scrutatrice de séance selon résolution numéro 2 adoptée à l’unanimité et que son époux, Monsieur [W], titulaire et propriétaire du même lot de copropriété, a signé électroniquement ce procès-verbal, vraisemblablement car leur adresse électronique est commune ou car seul ce dernier détient une telle adresse ou car seule l’adresse électronique au nom de ce dernier est utilisée pour cet usage et les relations avec la copropriété. Cette signature par Monsieur [W] et non par Madame [W] en sa qualité de scrutatrice élue ne peut néanmoins avoir eu d’impact quelconque sur la nature des votes et leurs expressions, évènements antérieurs à la signature du procès-verbal et alors que ce procès-verbal a également été signé par le président de séance, le secrétaire de séance et le scrutateur numéro 2. Par ailleurs, il n’est aucunement démontré que les coindivisaires, à savoir chacun des époux [W] et Madame [Y], ne se seraient pas accordés sur leur représentation par un mandataire commun, à savoir pour cette assemblée générale Madame [W], ce qui ne nécessite aucunement un document écrit s’agissant de relations entre les seuls indivisaires. Il n’y a pas lieu à nulllité du procès-verbal du 15 juillet 2022 sur ce fondement ni sur la question de l’absence de la représentante de la SCI Foncière 01.2003, régulièrement élue en qualité de scrutateur numéro 2 et qui a signé électroniquement ce procès-verbal.

S’agissant de l’argument relatif à l’absence de communication de la feuille de présence, il sera constaté qu’elle est versée aux débats par les défenderesses dans le cadre de la présente instance. Il n’y a pas lieu à nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2022 pour ce motif.

Les époux [N] arguent ensuite del’irrégularité de l’élection du conseil syndical, en l’absence de déclaration de candidature écrite et d’absence de mention de la personne physique représentant la personne morale qu’est Foncière 01. Cependant, le fait que le nom des candidats est mentionné dans le formulaire de vote par correspondance vaut nécessairement déclaration de candidature d’autant plus qu’aucune personne ainsi déclarée comme candidate n’a ensuite contesté son élection ni l’exercice de sa mission. La convention de cession concernant la société Foncière 01.2003 prévoit par ailleurs que l’usufruitier exercerait seul les droits d’un plein propriétaire de sorte qu’elle pouvait régulièrement participer aux votes dans le cadre du procès-verbal litigieux.

La nullité du procès-verbal en cause est enfin sollicitée sur le fondement de la désignation irrégulière du syndic de copropriété pour, d’une part un motif inopérant puisqu’il concerne le vote de la société Foncière 01.2003 sur lequel il a déjà été statué, et, d’autre part, le fait que le nom du syndic était laissé en blanc sans aucune mise en concurrence préalable, sur le formulaire de vote par correspondance. Cependant, les destinataires de ce formulaire étaient nécessairemetn informés de l’identité du syndic de copropriété et d’autres procédures et moyens existent, notamment préalablement à la tenue d’une assemblée générale de copropriété pour en cas de souhait en ce sens désignation d’un autre syndic de copropriété. Il n’y a pas non plus lieu à nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2022 pour ces motifs.

Les époux [N] sollicitent également, ces demandes subsidiaires devant désormais être examionées, l’annulation en premier lieu des résolutions 1;2,3,4 et 9, arguant de l’irrégularité de l’élection du président de séance, du secrétaire de séance et des scrutateurs de séance, alors qu’il a déjà été établi ci-dessus qu’aucune irrégularité ne pouvait être relevée et retenue, ainsi que de l’irrégularité des membres du conseil syndical, laquelle n’est aucunement établie. Il n’y a pas lieu à annulation de ces résolutions ni de la résolution numéro 8, pour les mêmes motifs.

L’annulation de la résolution 6 est sollicitée page 7 des dernières écritures des époux [N] mais non dans le dispositif de ces dernières. Cette demande ne pourra être examinée et n’apparaît en tout état de cause pas fondée dans la mesure où l’existence de l’obligation de mise en concurrence alléguée n’est pas démontrée pour les postes concernés et où les conséquences alléguées des erreurs invoquées ne sont pas démontrées. Consécutivement, il n’y a pas lieu à annulation de la résolution numéro 7 ni à faire droit à la demande de remboursement de la somme de 301,13 euros, cette somme n’ayant pas été appelée à tort mais correspondant à des comptes réguliers, votés, approuvés et justifiés.

S’agissant de la résolution numéro 12 concernant des travaux et contrats d’un montant supérieur au seuil de 250 euros fixé par l’assemblée générale antérieure du 30 juin 2021, il ne peut qu’être constaté que cette résolution mentionne que la consultation du conseil syndical est intervenue, l’assemblée générale ayant pris connaisssance de son avis ainsi que le mentionne le procès-verbal en cause. La contestation relative aux honoraires du syndic est inopérante dans la mesure où la résolution numéro 12 évoque ce point en lien direct avec les travaux concernés et ce après désignation du syndic par résolution numéro 8 antérieure, laquelle prévoyait que notamment les honoraires du syndic seraient ceux définis dans le projet de contrat de syndic joint à la convocation et accepté en l’état, outre fixation du montant annuel des honoraires de gestion courante.

Les résolutions numéros 1,2,3,4,7,8,9 et 12 ne seront dès lors pas annulés.

Les époux [N] seront déboutés des demandes formées à ce titre tout comme ils seront consécutivement déboutés des demandes tendant à retenir la responsabilité du syndic de copropriété, étant constaté et souligné que la demande de dommages et intérêts formée pour préjudice moral à l’encontre du syndic n’est pas recevable et régulière, n’ayant pas été reprise et/ou formulée dans le cadre du dispositif de leurs écritures.

Les défendeurs formulent une demande reconventionnelle avec demande d’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive. Cependant, cette demande sera rejetée puisque, au-delà de l’issue de la procédure engagée le 7 octobre 2022, les époux [N] n’ont fait qu’exercer leur droit d’intenter une action en justice.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge des parties défenderesses les frais exposés par elles dans les dépens. La somme de 1800 euros leur sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS