TJ 93008, 2 juin 2025, RG 24/10969

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10969 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2ITK

Minute : 25/00667

SEM CDC HABITAT
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [B] [H]
Madame [G] [C] [S]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEM CDC HABITAT,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [H],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

comparant en personne

Madame [G] [C] [S],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2023, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] un logement ([Adresse 9]) et un emplacement de stationnement ([Adresse 8]) situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 950,00 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3093,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 21 mai 2024 la société CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] au paiement des sommes suivantes :4551,70 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 août 2024, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 13 août 2024 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 7 novembre 2024.

À l'audience du 10 mars 2025, la société CDC HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7666,61 euros arrêtée au 7 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

la société CDC HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que les locataires ont effectué deux versements un de 1300 euros le 10 janvier 2025 et un de 250 euros le 20 février 2025.

Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S], présents à l’audience, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers.

Ils expliquent qu’ils ont eu des difficultés financières à la suite du licenciement de Monsieur [B] [H] fin avril 2024, qu’ils n’ont pas pu régler le loyer ayant par ailleurs des frais de nourrice de 600 euros par mois et qu’ils ont dû par ailleurs régler les mensualités des crédits à la consommation de 500 euros par mois. Ils déclarent que depuis septembre 2024, ils ont repris le règlement des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 mars 2023, du commandement de payer délivré le 24 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2025 que la société CDC HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 153,76 euros au titre des frais de contentieux et 81,06 euros au titre des frais de rejet des prélèvements.

En conséquence, il convient, conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, de condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 7431,79 euros, au titre des sommes dues au 7 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 mars 2023 à compter du 25 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] ont repris le paiement du loyer et des charges.

En outre, la société CDC HABITAT n’est pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 juillet 2024, Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] à son paiement à compter de 25 juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [G] [C] [S] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS