TJ 78646, 13 mai 2025, RG 25/00107

MINUTE N°
N° RG 25/00107 - N° Portalis DB22-W-B7J-SXTJ

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

C/

Madame [H], [J] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY, inscrite au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, représentée par Maître Paul Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marc-Antoine PEREZ, avocat

d'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [H], [J] [B], née le 23 septembre 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-présidente
assistée d’Emmanuelle CAMARD, auditrice de justice
Greffier : Thomas BOUMIER
en présence de [E] [I], greffière stagiaire

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Paul Gabriel CHAUMANET

1 copie certifiée conforme à Madame [H], [J] [B]

RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 24 mars 2010, la société OPIEVOY a donné à bail à Madame [H], [J] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 618,41 € et 107,42 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits de la société OPIEVOY, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a fait assigner Madame [H], [J] [B] devant le juge des Contentieux de la protection de [Localité 9], afin de :
La condamner au paiement d’une somme de 3.545,50 € ;Déclarer acquise la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur ; La condamner à une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, et en fixer le montant à celui du loyer contractuel majorité des charges ; Ordonner l’expulsion de la locataire et des tous occupants de son chef, et ce en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique ; Prononcer le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux à la charge de la locataire ; Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la défenderesse aux dépens ; Prononcer l’exécution provisoire de la décision. L’assignation a été délivrée pour l’audience du 1er avril 2025.
Lors de cette audience, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 3.564,68 euros ; a maintenu ses autres demandes ; et ne s’est pas opposée à des délais de paiement accordés à la locataire.
Madame [H], [J] [B] a comparu en personne et a reconnu la dette locative dans son principe et son montant. Elle a expliqué toucher un salaire de 1500 €, complété par 2.000 € versé en complément de salaire par Pôle emploi depuis deux mois. Elle a mentionné une pluralité de dettes, notamment des crédits souscrits pour son compagnon. Celui-ci est décédé et elle attend de se faire rembourser par sa société les frais qu’elle avait dû avancer pour ses obsèques. Enfin, elle a expliqué avoir commencé à rembourser sa dette locative en versant 130 € supplémentaire chaque mois, et qu’elle s’engage à continuer à le faire.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales des Yvelines le 16 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024. La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est ainsi réputée faite, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

- sur le bien-fondé de la demande :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non six semaines.
Le bail conclu le 24 mars 2010 contient une clause résolutoire (article 5.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 1.949,77 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
La société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE produit un décompte démontrant que Madame [H], [J] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.564,68 € à la date du 22 mars 2025.
Madame [H], [J] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.564,68 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :
Il résulte de l’article 24 en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [H], [J] [B] a repris le paiement du loyer courant, en remboursant déjà une partie de la dette par acompte régulièrement ajoutés au versement du loyer, et qu’elle perçoit des revenus de l’ordre de 2 500 €.
Il résulte des éléments qui précèdent que Madame [H], [J] [B] est en capacité de régler sa dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.
Ainsi, le paiement du loyer courant ayant été repris, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.
Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [H], [J] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [H], [J] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Caisse aux affaires familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, madame [H], [J] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2010 entre l’OPIEVOY, auquel la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE vient aux droits, et Madame [H], [J] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 13 mai 2024 ; CONDAMNE Madame [H], [J] [B] à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 3.564,68 € (décompte arrêté au 22 mars 2025, incluant février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ; AUTORISE Madame [H], [J] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 130 € chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;