TJ 78646, 13 mai 2025, RG 24/00500

MINUTE N°
N° RG 24/00500 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLRR
S.A. [Adresse 8] VENANT AUX DROITS D’OPIEVOY

C/

Monsieur [D] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS D’OPIEVOY, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité

non comparante, représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, substituée par Maître Miyuki COHEN, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [L], né le 09 Septembre 1995 à [Localité 6] (GUYANE), demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Présidente
Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER
Greffier lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : SCP MENARD- WEILLER

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [D] [L]

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM LES RESIDENCES a donné à bail à monsieur [D] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 4 mai 2021, pour un loyer mensuel de 309,71 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM LES RESIDENCES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er avril 2025, la SA d'HLM LES RESIDENCES - représentée par son conseil - demande, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de location ; d'ordonner l’expulsion de monsieur [D] [L] ; de prononcer que le transport et la séquestration des meubles se fera aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4.961,34 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 3 septembre 2024 par à étude, monsieur [D] [L] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier de carence a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d'HLM LES RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier dont l'accusé de réception est retourné au bailleur le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venu modifié les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 4 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.488,96 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 mars 2024.

L’expulsion de monsieur [D] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu de prononcer leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d'HLM LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que monsieur [D] [L] reste devoir la somme de 4.961,34 € à la date du 22 mars 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4.961,34 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période jusqu' à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM LES RESIDENCES, monsieur [D] [L] sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,