TJ 78646, 13 mai 2025, RG 25/00135

MINUTE N°
N° RG 25/00135 - N° Portalis DB22-W-B7J-SYCH

Madame [E], [O] [V] veuve [Y]
[D], [G] [Y]
Madame [T], [R], [J] [Y] épouse [S]
Madame [B], [R], [W] [Y] épouse [X] [P]

C/

Monsieur [M] [I] [F] [L]
Madame [A] [K] épouse [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEURS :

Madame [E], [O] [V] veuve [Y], née le 02 septembre 1945 à [Localité 10] - demeurant [Adresse 5]
Non comparante, représentée par Maître Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Carla HENRY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

[D] [G] [Y], né le 25 mars 1939 à [Localité 9] (Tarn - 81), décédée 05 février 2025 à [Localité 8] (Yvelines - 78)

Madame [T], [R], [J] [Y] épouse [S], née le 30 novembre 1970 à [Localité 7] (Val-de-Marne - 94), agissant en qualité d’ayant droit de [D] [Y] - demeurant [Adresse 4]
Non comparante, représentée par Maître Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Carla HENRY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [B], [R], [W] [Y] épouse [X] [P], née le 03 mai 1973 à [Localité 11] (Val-de-Marne - 94), agissant en qualité d’ayant droit de [D] [Y] - demeurant [Adresse 3]
Non comparante, représentée par Maître Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Carla HENRY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M], [I], [F] [L] - dernière adresse connue : [Adresse 1]
Non comparant, ni représenté

Madame [A] [K] épouse [L] - dernière adresse connue : [Adresse 1]
Non comparante, ni représentée

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Présidente
Assistée de Emmanuelle CAMARD, auditrice de jsutice
Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER
En présence de : Souhina HEMISSI
Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Colette HENRY-LARMOYER

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 mars 2023, monsieur [D] [Y] et madame [E] [V] épouse [Y] ont donné à bail à monsieur [M] [L] et madame [A] [K] épouse [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], incluant deux box et deux caves, pour un loyer mensuel de 2.500 € et 350 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [Y] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, les bailleurs ont fait assigner les époux [L] devant le juge des Contentieux de la protection de Saint Germain en Laye, afin de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- Ordonner l’expulsion de la locataire et des tous occupants de son chef, et ce en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique ;
- Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 19.950 € d’arriéré locatif ;
- Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et en fixer le montant à celui du loyer actuel ;
- Les condamner solidairement au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1.500 €, assortis des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Les condamner solidairement aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX ainsi que du coût de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX ;
- Rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 1er avril 2025.
Monsieur [D] [Y] est décédé le 5 février 2025 ; ses ayants-droits, madame [E] [V] veuve [Y], madame [T] [Y] épouse [S] et madame [B] [Y] épouse [X] [P] sont donc intervenus pour son compte à la procédure.

Lors de cette audience, ils ont été représentés par leur Conseil et ont actualisé la dette locative à « 25.000 € environ ». Ils ont précisé que monsieur [M] [L] aurait quitté le logement, et qu’ils ont fait réaliser un constat par commissaire de justice qui a constaté un déménagement ; sans savoir si madame [A] [K] épouse [L] a également quitté les lieux. Ils ont demandé que soit constaté le départ du locataire des lieux, ou subsidiairement l’expulsion, avec une obligation de quitter les lieux sous astreinte de 50 euros par jour. Ils ont demandé une indemnité d’occupation à partir du mois d’août 2024.

Monsieur [M] [L] et Madame [A] [K] épouse [L] n’ont pas comparu. L’assignation n’avait pas pu leur être délivrée, mais le commissaire de justice ayant régulièrement réalisé un procès-verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, leur absence de comparution n’a pas empêché l’affaire d’être étudiée.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, Madame [Y] et les ayants-droits de Monsieur [Y] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des actions de préventions des expulsions le 4 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

- Sur le constat du départ des lieux par les locataires :

Madame [Y] et les ayants-droits de Monsieur [Y] produisent à l’audience un procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice le 26 mars 2025. Ce dernier y décrit s’être rendu ce jour à l’adresse du bien immobilier loué par les époux [Y] aux époux [L]. Là, il y a constaté que le nom des défendeurs n’apparaîssait plus ni sur les interphones, ni sur les boîtes aux lettres ; et qu’une place de stationnement était réservée par arrêté municipal pour assurer « le bon déroulement du déménagement de Monsieur [M] [L] ». Toutefois, le commissaire de justice n’a pas constaté que l’appartement était vidé de ses locataires, et rien n’est apporté comme justificatif quant au départ de Madame [A] [L]. Enfin, les époux [L] n’ont pas avisé les propriétaires du bien de leur départ, et n’ont pas procédé à une remise des clés.
Dès lors, il ne pourra être constaté un départ des lieux par les locataires.

- Sur le bienfondé de la demande d’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non six semaines.

Le bail conclu le 2 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juin 2024, pour la somme en principal de 11.400 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 août 2024.
En conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [L] et Madame [A] [K] épouse [L] et des occupants de leur chef sera ordonnée.

II. SUR LES LOYERS ET CHARGES IMPAYES

En l'espèce, les consorts [Y] justifient de leur créance en produisant un décompte de la dette locative arrêté au 12 septembre 2024, incluant le mois de septembre 2024, portant la somme dues au bailleur à 19.950 euros. Toutefois, ils ne produisent aucun autre décompte tout en sollicitant une actualisation de leur créance.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent, par définition, aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.

En conséquence, Monsieur [M] [L] et Madame [A] [K] épouse [L] seront solidairement condamnés à payer à Madame [E] [Y] et aux ayants-droits de Monsieur [D] [Y] la somme de 19.950 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2024 sur la somme de 11.400 € et pour le surplus à compter de l’assignation du 28 janvier 2025, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En revanche, il ne peut être tenu compte du montant actualisé communiqué lors de l’audience, celui-ci n’ayant pas été porté à la connaissance des débiteurs et n’étant soutenu par aucune pièce.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Depuis l’acquisition de la clause résolutoire, le 2 août 2024, Monsieur [M] [L] et Madame [A] [L] occupent les lieux sans droit ni titre, et causent par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La dette locative dont les demandeurs réclament le paiement dans leur assignation du 28 janvier 2025 incluant les montants dus jusqu’au mois de septembre 2024, cette indemnité sera due à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la reprise effective des lieux et la remise des clefs.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges, qui aurait été dû, si le contrat de bail s’était poursuivi, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation.

Cette indemnité sera payable le 1er de chaque mois et due prorata temporis jusqu’à la libération des lieux.

Elle sera à payer à Madame [E] [Y] et aux ayant-droits de monsieur [D] [Y].

Les demandeurs sollicitent également que l’obligation de quitter les lieux soit assortie d’une astreinte de 50 euros par jours.
Toutefois, en application de l’article 421-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé.

En l’espèce, les défendeurs ayant été condamnés à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, il n’apparaît pas qu’il subsiste pour les demandeurs un préjudice qui ne soit pas déjà réparé par l’indemnité d’occupation.

Dès lors, la demande au titre de l’astreinte sera rejetée.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Les dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil prévoient que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du seul retard de paiement peut obtenir des dommages et intérêts distinct de l’intérêt moratoire. Cette condamnation a une indemnité emporte intérêt au taux légal.

En l’espèce, les locataires de l’appartement n’ont pas régulièrement réglé ni le loyer, ni les charges depuis le mois de février 2024. Le dernier versement a été réalisé le 19 mars 2024. La somme due au titre des charges et loyers impayés est particulièrement importante.

Par ailleurs, ils n’ont jamais répondu aux sollicitations des bailleurs ; et ont organisé, comme a pu le constater le commissaire de justice dans son constat du 25 mars 2025, un déménagement quelques jours avant l’audience à laquelle ils étaient assignés. Ils n’ont pourtant pas prévenu les bailleurs de ce départ des lieux, ni remis les clés de l’appartement. Par ailleurs, le procès-verbal de recherches infructueuses établis pour la délivrance de l’assignation expose que Monsieur [M] [L] avait pu être contacté par téléphone par le commissaire de justice ; qu’il était donc parfaitement au courant de l’assignation ; et que dans cet échange téléphonique, il s’était engagé à reprendre contact avec les bailleurs. Pour autant, il ne l’a pas fait. Dès lors, l’ensemble de ces comportements suffisent à caractériser la mauvaise foi des locataires, créant pour les bailleurs restés dans l’incertitude de l’éventuelle reprise du paiement ou d’une remise de leur logement un préjudice distinct du seul retard de paiement du loyer et des charges.

Ainsi, les époux [L] seront condamnés solidairement à régler à Madame [E] [Y] et aux ayants-droits de Monsieur [D] [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice occasionné.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [L] et Madame [A] [L], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture et du constat de commissaire de justice.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [Y], les époux [L] seront condamnés solidairement à verser à Madame [E] [Y] et aux ayants-droits de Monsieur [D] [Y] une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS