TJ 06088, 17 juill. 2025, RG 24/01770

COUR D’APPEL D’[Localité 9]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01770 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P6QM
Du 17 Juillet 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 6]
c/ [Y], [U]

Grosse(s) délivrée(s) à

Me Cyril SABATIE
Me Tiffany VASLON

Expédition(s) délivrée(s)
à

Me Olivier TAFANELLI

le

Président : Madame Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 04 Octobre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 6], sis [Adresse 5]
Représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA DALBERA
[Adresse 8]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Tiffany VASLON, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [W] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 11]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

Mme [X] [U] épouse [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 22 Mai 2025, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 Juillet 2025, délibéré prorogé au 17 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” a, par actes de commissaire de justice du 4 avril 2024, fait assigner Monsieur [W] [Y] et Madame [X] [U] épouse [Y] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
- 4546,74 euros, montant des charges de copropriété dues et des provisions exigibles au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure pour les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus détaillés comme suit :
*3882,55 euros au titre des charges de copropriété et des provisions échues du budget prévisionnel,
* 520 euros au titre des frais nécessaires et contractuels,
* 144, 19 euros au titre du coût de la signification de la sommation de payer ;
- 395,29 euros au titre des provisions sur charges non encore échues,
- 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée le 22 mars 2024 à hauteur de 144,19 euros.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” modifie ses demandes en ce sens :
- débouter Madame [X] [Y] et Monsieur [W] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner solidairement Madame [X] [Y] et Monsieur [W] [Y] au paiement des sommes suivantes :
* 4971,58 euros, montant des charges de copropriété dues et des provisions exigibles au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure pour les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus détaillés comme suit :
. 3527,24 euros au titre des charges de copropriété et des provisions échues du budget prévisionnel,
. 1240 euros au titre des frais nécessaires et contractuels,
. 144, 19 euros au titre du coût de la signification de la sommation de payer et 60,15 euros au titre de la signification de l’assignation;
* 790,16 euros au titre des provisions sur charges non encore échues,
* 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
* 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée le 22 mars 2024 à hauteur de 144,19 euros.

Dans leurs écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Monsieur [W] [Y] et Madame [X] [U] demandent au juge délégué de :
A titre principal,
- juger irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” ,
- débouter le syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” de ses demandes à l’égard de Madame [X] [U],
A titre subsidiaire, retrancher des sommes dues par Monsieur [W] [Y] la somme de 2764,19 euros,
- condamner le syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” aux dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’article 750-1 du code de procédure civile :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que :

En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l’espèce, le total des demandes du syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” au titre des charges dues, des provisions échues et à échoir du budget provisionnel ainsi que des dommages et intérêts dépasse le seuil de 5000 euros ci-dessus évoqué de sorte que la présente demande qui n’a pas été précédée d’une tentative préalable amiable, est recevable.

Sur la demande au titre des charges :

L'article 481-1 du code de procédure civile dispose : “A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:
1o La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;
2o Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie;
3o Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

En l'espèce, il n’est pas sérieusement contesté que Monsieur [W] [Y] est propriétaire du lot n°6 dépendant de l’immeuble “[Adresse 6]”. Par contre les défendeurs produisent une attestation notarié en date du 25 mai 2023 qui établit que suite au divorce intervenu entre les époux [Z], le bien immobilier situé dans la copropriété du “[Adresse 6]” a été attribué à Monsieur [W] [Y] seul de sorte que le syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” sera débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [X] [U].

Il est produit aux débats les procès-verbaux d'assemblée générale du 9 août 2022, 16 mai 2023 et 16 septembre 2024 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices correspondants et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis à la débitrice pour la période correspondante et d’une mise en demeure du 18 janvier 2024.
Monsieur [W] [Y] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d'un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles comme les autres provisions non encore échues.

L'article 10-1 permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchés les sommes jugées comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles.

En conséquence , Monsieur [W] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” la somme de 3711,43 euros au titre des charges impayées et provisions échues arrêtées au 6 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2024 sur la somme de 1971,60 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus.

Monsieur [W] [Y] sera en outre condamné au paiement de la somme de 790,16 euros au titre des provisions à échoir pour l’exercice 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n'est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [W] [Y] qui succombe, sera condamné aux dépens qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 22 mars 2024 qui ne constitue pas un préalable obligatoire à l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS