TJ 95500, 15 juill. 2025, RG 25/00434

DU 15 Juillet 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00434 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OLGD

Code NAC : 30B

S.C.I. [Adresse 7]

C/ S.A.S.U. EMS VISION

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sandrine ABECASSIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 64, Me Benoit ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G608

DÉFENDEUR

S.A.S.U. EMS VISION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 11 Juin 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 15 Juillet 2025
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 8 février 2023, la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE a consenti un bail commercial à la société EMS VISION, portant sur un local commercial sis [Adresse 4] [Localité 8] ([Localité 5] pour une durée de dix années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 30.000 euros.

Le 21 février 2025, la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société EMS VISION, portant sur la somme de 22.133,74 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE a fait assigner en référé la société EMS VISION devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 8février 2023,Ordonner l’expulsion dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, de la société EMS VISION et de tous occupants des lieux loués portant les lots Architecte n°2 et n°3 situés au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9], de justifier de l’acquittement des charges locatives et de remettre les clés,Autoriser la S.C.I. SAINT-CRHISTOPHE à expulser la société EMS VISION et tous occupants de son chef, des lieux loués, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, Ordonner la séquestration, aux frais de la société EMS VISION, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,En cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire, condamner la société EMS VISION à payer à la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE la somme provisionnelle principale trimestrielle de 8. 041,65 euros, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, augmentée du droit d’entrée, de la TVA, des taxes diverses jusqu’à la libération effective pas remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail,Condamner la société EMS VISION à payer à la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE la somme provisionnelle de 27 009,54 euros correspondant aux arriérés des loyers, charges et taxes dus suivant décompte arrêté au 8 avril 2025 incluant le 2ème trimestre 2025,Condamner la société EMS VISION à payer à la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE la somme de 216,95 euros au titre des frais du commandement de payer signifiée le 21 février 2025 et la somme de 70,25 euros au titre de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions de la société EMS VISION, en application des stipulations contractuelles de la clause résolutoire du bail, Condamner la société EMS VISION à payer à la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, et aux dépens nécessaires pour l’exécution de l’ordonnance à intervenir.L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits sur l’état certifié des inscriptions.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 juin 2025 à laquelle la société EMS VISION, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

La S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE a maintenu ses demandes aux termes de son assignation et indique que la dette a augmenté.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 8 février 2023 contient une clause résolutoire (page 14) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, de charges, ou de prestations qui en constituent l’accessoire, ou plus généralement, de toute somme due par le preneur (…) et un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou de faire, demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de le demander.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 21 février 2025 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 21 février 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 mars 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élève à 27.009,54 euros au 8 avril 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 inclus.

La société demanderesse verse à l’audience du 11 juin 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 24 376,16 euros arrêtée au 3 juin 2025 et d’un règlement de 3 000 euros le 29 avril 2025.

Le défendeur n'étant pas comparant à l'audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite à la hausse mais la dette peut être actualisée à la baisse.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société EMS VISION n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 24 376,16 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 3 juin 2025 et il convient de condamner la société EMS VISION par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société EMS VISION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant de la demande de provision à hauteur de 216,95 euros et de 70,25 euros, sollicitée en vertu des stipulations contractuelles de la clause résolutoire du bail, il ne sera pas fait droit à la demande, ces sommes relevant des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société EMS VISION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société EMS VISION ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS