TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 25/00738

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00738 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HAZX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [V] [D] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [M] [R] un bien à usage d’habitation ainsi qu'un parking situés [Adresse 2], par contrat du 12 octobre 2023, ayant pris effet le 23 octobre 2023, pour un loyer mensuel de 486,30 euros, payable à terme échu.

Le 5 mars 2024, la SA d’HLM [Adresse 3] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d'une situation d'impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 11 mars 2024 à Monsieur [M] [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1330,42 euros, selon décompte en date du 29 février 2024.

Par courrier du 13 septembre 2024, la SA d’HLM [Adresse 3] a mis en demeure Monsieur [M] [R] de régler la totalité de l'arriéré locatif, la dette locative ayant augmenté faute de reprise des paiements par le locataire.

Par courrier du 3 octobre 2024, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a informé la Banque de France qu'elle dénonçait les mesures prises au titre du désendettement du locataire car celui-ci n'a pas respecté les paiements imposés par le plan.

La SA d’HLM [Adresse 3] a ensuite fait assigner le 3 mars 2025 Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, et en conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [R] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamner Monsieur [M] [R] au paiement de la somme de 5447,29 euros représentant l'arriéré de loyer et les indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire arrêté au 3 octobre 2024,
-fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges se portant au montant de 570,82 euros, et l'y condamner en tant que de besoin,
-condamner Monsieur [M] [R] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [M] [R] aux dépens, qui comprendront en outre -le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [V] [D], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9371,57 euros et a maintenu ses demandes.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Par courrier reçu au greffe le 15 mai 2025, Monsieur [M] [R] a indiqué être dans une situation difficile, ayant fait plusieurs séjours à l'hôpital et ayant perdu son emploi. Il a demandé à bénéficier de délais de paiement et pour retrouver un logement.

Cité à étude, Monsieur [M] [R] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n'a pas été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 12 octobre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 9 page 7) et un commandement de payer dans les 2 mois visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 1330,42 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le lundi 13 mai 2024 à 24 heures, le 11 mai 2024 étant un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 11 mars 2024 et le 13 mai 2024 à 24 heures, Monsieur [M] [R] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [M] [R] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 11 mars 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 14 mai 2024 et il y aura lieu de le constater.

En conséquence, l'expulsion de Monsieur [M] [R] du logement sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [M] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 13 mai 2024 et, à compter du 14 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [R] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (121,13 euros, 109,51 euros et 73,24 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de rejet de prélèvement (2X 2 euros) la somme de 9371,57 euros à la date du 15 mai 2025, échéance d'avril 2025 incluse.

Absent à l'audience, Monsieur [M] [R] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [M] [R] sera condamné au paiement de la somme de 9371,57 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [M] [R] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, à savoir la somme de 570,82 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire, bien qu'absent à l'audience, a écrit pour solliciter des délais de paiement.

La SA d’HLM [Adresse 3] n'a pas fait d'observations particulières sur cette question.

Il convient toutefois de remarquer d'une part que Monsieur [M] [R] n'a pas respecté le plan de désendettement dont il bénéficiait dans le cadre d'une procédure de surendettement et d'autre part, que la dette n'a cessé d'augmenter.

Par ailleurs, Monsieur [M] [R] n'a pas repris le paiement des loyers courants et ne justifie pas d'une situation personnelle et financière qui lui permettrait de tenir d'éventuels délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [M] [R] ne se verra pas octroyer de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [M] [R] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS