TJ 93008, 15 juill. 2025, RG 25/01885

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 6]
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[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 25/01885
N° Portalis DB3S-W-B7J-2WRR

Minute : 879/25

S.C.I. CAIN DE RIBAUT
Représentant : Maître Katia MOREIRA, avocats au
barreau de PARIS, vestiaire : P0347

C/

Monsieur [U] [T] [G]
Madame [D] [F]
Monsieur [V] [W]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me MOREIRA
Copie délivrée à :
M. [T] [G]
MME [F]
M. [W]
Le 15 Juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 Juillet 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. CAIN DE RIBAUT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Katia MOREIRA, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [T] [G], demeurant [Adresse 5]
Comparant en personne

Madame [D] [F], demeurant [Adresse 5]
Non comparante

Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 4]
Non comparant
D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 décembre 2021, la société civile immobilière Cain de Ribaut a donné à bail à M. [U] [T] [G] et Mme [D] [F] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 9] (rez-de-chaussée), pour un loyer mensuel de 900 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 970 euros.

Par acte en date du 16 décembre 2021, M. [V] [W] s'est porté caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, les 14 et 17 mai 2024, la société civile immobilière Cain de Ribaut a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 15 823 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [U] [T] [G], Mme [D] [F] et M. [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date des 14, 16 et 17 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mai 2025.

A cette date, la société civile immobilière Cain de Ribaut, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
- l'expulsion de M. [U] [T] [G] et Mme [D] [F], sous astreinte de 100 euros par jours de retard;
- la fixation d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer,
- le transport et la séquestration des meubles ;
- et la condamnation solidaire de M. [U] [T] [G], Mme [D] [F] et M. [V] [W]:
- au paiement de la somme actualisée de 20 883,04 euros,
- au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement, de l'assignation et de la dénonciation du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ajoute que le locataire a repris le paiement des loyers au jour de l'audience et que Mme [F] n'est plus dans les lieux. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement en l'absence de justificatif des revenus.

M. [U] [T] [G] comparaît. Il explique que Mme [D] [F] n'est plus dans les lieux, qu'il a rencontré des difficultés pour le renouvellement de son titre de séjour et que sa nouvelle compagne l'aide. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [D] [F] ne comparaît pas. L'accusé de réception envoyé par le commissaire de justice à la dernière adresse connue est revenu avec la mention destinataire inconnu à l'adresse.

Cité à l'étude du commissaire de justice, M. [V] [W] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière Cain de Ribaut justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 17 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14, 16 et 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 décembre 2021 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 14 et 17 mai 2024, pour la somme en principal de 15 823 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 juillet 2025.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que les locataires restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (172,04€ + 50€), la somme de 20 661 euros à la date du 6 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Par acte en date du 16 décembre 2O21, M. [V] [W] s'est porté caution solidaire des locataires.

M. [U] [T] [G], Mme [D] [F] et M. [V] [W] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 20 661 euros.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de ces éléments, des derniers paiements et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [U] [T] [G], M. [V] [W] et Mme [D] [F] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé au montant du loyer et des charges dûment justifiées tel qu'il aurait été si le bail s'était poursuivi, une telle indemnité étant suffisante pour réparer le préjudice tiré de l'occupation illicite des lieux. Au jour de l'audience, les montants du loyer et de la provision sur charges s'élèvent respectivement à 900 euros et 90 euros. Il y a lieu de préciser qu'aucune demande de condamnation au paiement de cette indemnité d'occupation n'est formée par le demandeur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour les locataires de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [U] [T] [G], partie perdante et seul occupant des lieux, supportera la charge des dépens. Cette charge est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le montant de ces frais.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société civile immobilière Cain de Ribaut, M. [U] [T] [G] sera condamné à lui payer une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,