TJ 75056, 18 juill. 2025, RG 24/07693

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [X] [L]
Madame [J] [Z] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07693 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UL7

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 juillet 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 7] HABITAT- OPH,
[Adresse 4]
représenté par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [L],
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [J] [Z] épouse [L],
[Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 juin 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07693 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UL7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 août 2021, l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [L] née [Z] et à Monsieur [X] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 6] ([Adresse 5]).

Par actes de commissaire de justice des 7 et 12 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4794,66 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [L] née [Z] et Monsieur [X] [L] le 12 mars 2024.

Par assignations des 6 et 7 août 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [L] née [Z] et Monsieur [X] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- Le montant des loyers et charges jusqu’à la résiliation et une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer revalorisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
−9843,4 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l’assignation pour le surplus,
−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 12 juin 2025, l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 juin 2025, s'élève désormais à 13285,6 euros.

Mme [J] [L] née [Z] sollicite des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Elle précise que Monsieur [X] [L] dont elle est séparée a quitté les lieux le 7 juin 2024 et qu’elle bénéficie pour sa part d’une décision de recevabilité de sa demande de surendettement.

Assigné à étude, Monsieur [X] [L] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 7 et 12 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4794,66 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2024.

Selon l’article 24 V. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VI. « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

Selon l’article 24 VII enfin, “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, une décision de recevabilité de la demande de surendettement de Mme [J] [L] née [Z] a été rendue par la commission de surendettement le 6 février 2025. Mme [J] [L] née [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [J] [L] née [Z], seule demanderesse à ce titre, des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, les délais de paiement accordés ci-dessus seront applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Selon l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la commission de surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.

En cas de respect des modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, si besoin celle de Monsieur [X] [L] à celle de tout occupant de leur chef.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2025, terme de mai inclus, Mme [J] [L] née [Z] et Monsieur [X] [L] lui devaient la somme de 13285,6 euros.

Mme [J] [L] née [Z] et Monsieur [X] [L] seront condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, la solidarité étant prévue au contrat.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [J] [L] née [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

En l’espèce, il y a lieu d’allouer au bailleur dans l’hypothèse de la résiliation du bail une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

L’indemnité d’occupation répare, en application de la responsabilité délictuelle, le préjudice résultant de l’occupation illicite des lieux, et incombe donc en principe à celui qui occupe effectivement les lieux.

Monsieur [X] [L] a quitté les lieux depuis le 7 juin 2024 et a interdiction en application d’une condamnation pénale de paraître au domicile de Mme [J] [L] née [Z].
La solidarité n’est prévue au contrat de bail que pour le paiement du loyer et des charges et non pour le paiement de l’indemnité d’occupation.

Par ailleurs, le bailleur qui ne l’invoque pas n’établit pas que la dette éventuelle d’indemnités d’occupation serait constitutive pour les défendeurs d’une dette ménagère.

Ainsi l’indemnité d’occupation allouée au bailleur dans l’hypothèse du maintien dans les lieux de Mme [J] [L] née [Z] ou de toute personne de son chef après la résiliation du bail sera mise à la seule charge de Mme [J] [L] née [Z].

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [L] née [Z] et Monsieur [X] [L], qui succombent à titre principal à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Mme [J] [L] née [Z] et Monsieur [X] [L] in solidum à payer à l’établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,