TJ 75056, 17 juill. 2025, RG 25/02227

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître SOUSSEN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DE MONTAUZAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/02227 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GT5

N° MINUTE : 9 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDERESSE
Madame [I] [J] épouse [V],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître DE MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J149

DÉFENDERESSE
Madame [U] [E],
demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître SOUSSEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #W0017

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 17 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/02227 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GT5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 1997 à effet au 1er octobre 1997, M. et Mme [W] [J] ont donné à bail à Mme [U] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6], ainsi qu’une cave (n°29), pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Mme [I] [J] épouse [V] est devenue propriétaire de l’appartement.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, Mme [I] [J] épouse [V] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, Mme [I] [J] épouse [V] a fait assigner Mme [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la validité du congé délivré le 25 janvier 2024,
- dire que Mme [U] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024,
- ordonner l’expulsion de Mme [U] [E], au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais de Mme [U] [E],
- prononcer la suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ou à titre subsidiaire le réduire à un mois,
- condamner Mme [U] [E] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 575,23 euros,
- condamner Mme [U] [E] à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience en acquisition de la clause résolutoire du 7 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi en audience de plaidoiries.

A l'audience du 23 mai 2025, Mme [I] [J] épouse [V], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et que Mme [U] [E] soit déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux. Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que le congé n’était pas contesté par Mme [U] [E] qui refusait malgré tout de quitter les lieux. Elle a précisé lui avoir fait part dès 2017 de sa volonté de vendre le logement, et avoir délivré un congé en 2021 qui, s’il n’était pas valablement délivré, démontrait sa volonté de vendre le bien.

Mme [U] [E], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité un délai de douze mois pour quitter les lieux et d’écarter l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l’affaire. Au soutien de ses prétentions, elle a fait part de ses faibles ressources et de ses difficultés pour trouver un nouveau logement malgré ses demandes.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l'audience du 23 mai 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Conformément aux termes du bail daté du 30 septembre 1997, celui-ci a pris effet le 1er octobre 1997 pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 1er octobre 2000, le 1er octobre 2003, le 1er octobre 2006, le 1er octobre 2009, le 1er octobre 2012, le 1er octobre 2015, le 1er octobre 2018 et le 1er octobre 2021 pour venir à échéance le 30 septembre 2024 à minuit. Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice le 25 janvier 2024, soit plus de six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l'offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l'appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

En l'espèce, le congé délivré le 25 janvier 2024 comprend une offre de vente des lots n°62 et 123 représentant 110 tantièmes et 2 tantièmes des parties communes générales de l’immeuble, consistant en un appartement de 22m2 se composant d’un séjour avec coin cuisine et d'une salle de bain comportant douche et WC, et d’une cave d’une surface d’1m2.

L’offre de vente a été faite à hauteur de 230000 euros net vendeur. Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, Mme [I] [J] épouse [V] a signifié à Mme [U] [E] avoir reçu une offre d’achat au prix de 189000 euros net vendeur et l’a informée qu’un nouveau droit de préemption lui était ouvert à ce prix.

Le congé, non contesté, est ainsi régulier sur la forme et sur le fond et le bail s'est donc trouvé résilié le 30 septembre 2024 à minuit.

Mme [U] [E] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er octobre 2024 et il convient de lui ordonner de quitter les lieux, et à défaut d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, aucun élément ne justifiant en l’espèce de supprimer ou réduire les délais légaux.

Mme [U] [E] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, révisions incluses. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date de résiliation du contrat soit le 1er octobre 2024 à minuit et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [J] épouse [V] ou à son mandataire, soit la somme mensuelle de 575,23 euros qui n’est pas contestée.

L’intervention de la force publique ne rend pas nécessaire le prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [U] [E] justifie être âgée de soixante-cinq ans. Elle perçoit une pension de retraite de 1057,96 euros et une retraire complémentaire de 386,31 euros. Elle justifie d’une demande de logement social en date du 12 septembre 2017, renouvelée depuis, et avoir constitué un dossier en vue d’un accueil dans une résidence gérée par le [Adresse 4] [Localité 5] en décembre 2021. Enfin, elle justifie d’un recours auprès de la commission de médiation Droit au logement opposable, rejeté en l’absence de jugement d’expulsion justifiant l’urgence de sa situation.

Mme [I] [J] épouse [V] justifie être âgée de soixante-dix ans. Elle justifie également avoir fait part à Mme [U] [E] de sa volonté de vendre le bien dès 2017 et avoir délivré un premier congé, non valide, en 2021, qui précisait le prix de vente net vendeur. Elle ne justifie toutefois pas du tout ni de sa situation personnelle ni de sa situation financière.

Il ressort de ces éléments que Mme [I] [J] épouse [V] a informé en 2017 Mme [U] [E] de sa volonté de vendre le bien, et que cette dernière a immédiatement effectué des démarches en vue de son relogement. Contrairement à ce qu’indique la demanderesse, la capacité de Mme [U] [E] à mobiliser des fonds pour son relogement n’est aucunement établie. L’ancienneté de ses démarches, sans succès, laisse penser qu’un nouveau délai ne modifierait pas leur issue. Toutefois, un dossier DALO pourra être réenvisagé avec la présente décision d’expulsion. Il convient de laisser un temps supplémentaire à Mme [U] [E] pour effectuer cette démarche.

Un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux lui sera accordé.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [U] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1800 euros à Mme [I] [J] épouse [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,