TJ 75056, 11 juill. 2025, RG 25/00659

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [S] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître [K] [U]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00659 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62V6

N° MINUTE : 7/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE
RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4]
ayant pour sigle RIVP
Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître [K] [U], vestiaire E1971

DÉFENDERESSE
Madame [S] [M]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00659 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62V6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 février 2002, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Madame [S] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 436,26 euros et 160 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a fait délivrer à Madame [S] [M] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 4 569,97 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné en référé Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Madame [S] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dire que des meubles et objets mobiliers meublant les lieux seront transportés aux frais, risques et périls de la défenderesse en un garde-meubles ou séquestrés,
- condamner Madame [S] [M] à payer à titre provisionnel la somme de 7 757,91 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,
- condamner Madame [S] [M] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion.

À l'audience du 6 mai 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 6 047,21 euros selon décompte du 25 avril 2025, terme de mars 2025 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Madame [S] [M], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 200 euros par mois en plus du loyer courant, exposant percevoir environ 1 300 euros de retraite par mois et avoir un enfant à charge.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 6 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines- et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4 569,97 euros dans un délai de six semaines, visant les dispositions légales et la clause résolutoire, a été signifié à Madame [S] [M] le 30 janvier 2024, alors que le bail a été reconduit pour la dernière fois le 1er juillet 2022, soit avant l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée (bail avec prise d’effet au 1er juillet 2001 d’une durée de trois ans reconductible par tacite reconduction pour une même durée).

Il convient donc de faire application du délai de deux mois antérieurement prévu et de constater que, d’après l’historique des versements produit, la somme de 4 569,97 euros n’a pas été réglée dans le délai imparti (seule la somme de 2 012,84 euros a été réglée dans le délai) de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er avril 2024 (le 31 mars 2024 est un dimanche).

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Madame [S] [M] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Madame [S] [M] est redevable de la somme de 6 047,21 euros à la date du 25 avril 2025, terme de mars 2025 inclus et Madame [S] [M] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 6 047,21 euros à titre provisionnel avec en l'absence d'autres précisions intérêts au taux légal sur la somme de 7 757,91 euros à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement à compter de l'échéance d’avril 2025, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Madame [S] [M] a repris le règlement du loyer courant et la bailleresse a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Dès lors, Madame [S] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Madame [S] [M] avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'appartient pas au juge de se prononcer par avance sur la charge des sommes liées à l'exécution forcée de la présente ordonnance lesquelles sont en ce qui concerne les mesures d'exécution forcée soumises au code des procédures civiles d'exécution régies par les dispositions de l'article L.111-8 dudit code.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS