TJ 75056, 11 juill. 2025, RG 24/11539

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 13] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D] [S]
Madame [P] [G]
La Société A.A.I. [V] IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Mélanie BRAUGE-[Localité 10]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11539 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6UT5

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT
rendu le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE
SCI DE LA [Adresse 15]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Mélanie BRAUGE-BOYER de la SELARL LEBOUCHER BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C351

DÉFENDERESSES
Madame [D] [S]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 14]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée

Madame [P] [G]
demeurant [Adresse 6]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée

La Société A.A.I. [V] IMMOBILIER
Société à Responsabilité Limitée dont le siège social est situé [Adresse 5]
[Localité 9]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 11 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/11539 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6UT5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 14 décembre 2023, la SCI [Adresse 11] LA [Adresse 15] a donné à bail à Madame [D] [S], par l'intermédiaire de la société A.A.I. [V] IMMOBILIER, un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4]) à Paris (75010) pour un loyer mensuel de 1 140 euros outre 60 euros de provision sur charges. Madame [P] [G] s'est portée caution solidaire des engagements de sa fille.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la SCI DE LA [Adresse 15] a fait délivrer à Madame [D] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 236,78 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à février 2024 inclus en visant la clause résolutoire prévue au contrat. Ce commandement a été dénoncé à Madame [P] [G] par acte du 29 février 2024.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 10 décembre 2024, la SCI DE LA [Adresse 15] a fait assigner Madame [D] [S], Madame [P] [G] et la société A.A.I. [V] IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- constater que les conditions d'acquisition de clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont réunies au 21 avril 2024,
- ordonner l'expulsion de Madame [D] [S] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner Madame [D] [S] et Madame [P] [G] solidairement et la société A.A.I. [V] IMMOBILIER in solidum au paiement de la somme de 15 330 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 236,78 euros, de l'assignation sur la somme due à cette date et du jugement sur le surplus, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges si le bail était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner Madame [D] [S] et Madame [P] [G] solidairement et la société A.A.I. [V] IMMOBILIER in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la caution.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DE LA [Adresse 15] expose qu'aucun loyer n'a été réglé malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire de sorte que le bail se trouve résilié de plein droit. Elle déclare que Madame [P] [G] a porté plainte contre sa fille pour usurpation d'identité mais considère que son engagement de caution demeure valable en l'absence de tout élément de nature à justifier de ses allégations. Enfin, elle estime que l'agence immobilière a manqué à son obligation d'information et de conseil et concouru à son préjudice en remettant les clés du logement à la locataire sans s'assurer du règlement du premier loyer.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la SCI DE LA [Adresse 15] a fait assigner en intervention forcée la société MJL prise en la personne de Maître [M] [K] en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société A.A.I. [V] IMMOBILIER.

A l'audience du 6 mai 2025 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI DE LA [Adresse 15], représentée par son conseil, s'est désistée de son instance à l'encontre du liquidateur à la liquidation judiciaire de la société A.A.I. [V] IMMOBILIER et a maintenu ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 22 807,88 euros selon décompte arrêté au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Assignés respectivement à étude pour la première et à personne pour les deux suivantes, Madame [D] [S], Madame [P] [G] et la société MJL prise en la personne de Maître [M] [K] en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société A.A.I. [V] IMMOBILIER n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement d'instance à l'encontre du liquidateur de l'agence immobilière

Il sera rappelé qu'aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. L'article 395 précise que le désistement d'instance n'est parfait que par l'acceptation du défendeur mais que, toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Selon l'article 399 du même code, le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.

En l'espèce, la société MJL prise en la personne de Maître [M] [K] en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société A.A.I. [V] IMMOBILIER n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter de sorte que le désistement d'instance à son encontre est parfait.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 13] par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 11] LA [Adresse 15] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil , la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines.

En l'espèce, le bail conclu à effet du 14 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024 pour la somme en principal de 4 236,78 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois qui y est mentionné (aucune somme n'a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 avril 2024 (le 21 avril 2024 est un dimanche).

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Madame [D] [S] étant sans droit ni titre depuis le 23 avril 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [D] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI [Adresse 12] produit un décompte faisant apparaître que Madame [D] [S] reste lui devoir la somme de 22 514,66 euros à la date du 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, déduction faite des frais du commandement de payer qui relèvent de dépens (22 807,88 euros - 293,22 euros).

Madame [D] [S], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 22 514,66 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 236,78 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 10800 euros (15330 euros - 4 236,78 euros - 293,22 euros) à compter de l'assignation et sur celle de 7771,10 euros (22 807,88 euros - 4 236,78 euros - 10800 euros) à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [D] [S] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de l'échéance de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (soit actuellement la somme de 1 228,13 euros).

Madame [P] [G] s'est engagée en qualité de caution à payer à la bailleresse ce que lui doit la locataire en cas de défaillance de celle-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires de 43 200 euros, au titre notamment des loyers, des charges, des indemnités d'occupation et de tous les frais et dépens de la procédure et coûts des actes résultant de l'exécution du bail.

La bailleresse précise que Madame [P] [G] a déposé plainte le 23 janvier 2024 à l'encontre de sa fille pour usurpation d'identité mais ne comparaît pas à l'audience, bien qu’elle ait été citée à personne, pour soutenir la nullité de cet acte de cautionnement qui a été établi conformément aux dispositions des articles 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 et 2292 du code civil.

Aussi, Madame [P] [G] sera solidairement condamnée avec Madame [D] [S] au paiement de la somme de 22 514,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés échus à mai 2025, avec intérêts au taux légal fixés selon les mêmes modalités, ainsi qu'aux indemnités d'occupation dus à compter du 1er juin 2025 et dans la limite de la somme totale de 43 200 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [S] et Madame [P] [G], qui perdent le procès, seront solidairement condamnées aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2024 et de la dénonciation à la caution du 29 février 2024

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 12] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS