TJ 78646, 17 juill. 2025, RG 24/00676

MINUTE N°
N° RG 24/00676 - N° Portalis DB22-W-B7I-SPED
Société SEQENS

C/

Madame [H] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société SEQENS, société anonyme immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro B 582 142 816, ayant son siège social à l’[Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat

d'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [H] [W], demeurant [Adresse 1], non-comparante, ni représentée, en présence de son fils, Monsieur [R], [N], [T] [W], né le 19 novembre 1967 à [Localité 10]

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président
Greffier : Thomas BOUMIER
en présence de [S] [L], adjointe administrative en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Sophie COMMERÇON

1 copie certifiée conforme à Madame [H] [W]

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM [Adresse 7] a donné à bail à monsieur [M] [W] et madame [H] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 15 décembre 1980, pour un loyer mensuel de 1.301,66 francs et 210,04 francs de provision sur charges.
Un autre contrat a été signé entre les parties le 7 avril 2010 concernant un emplacement de stationnement, moyennant un loyer de 27,15 euros, charges comprises.

Monsieur [M] [W] est décédé le 9 novembre 2023, madame [H] [W] est restée seule locataire du bien.

La SA d'HLM SEQENS est venue aux droits du bailleur initial.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner madame [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 juin 2025, la SA d'HLM SEQENS - représentée par son conseil - demande, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de location ; d'ordonner l’expulsion de madame [H] [W] ; d'ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.001,21 € avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Elle rapporte que si des paiements lui sont adressés, ils ne couvrent pas le loyer courant, ce qui explique que la dette a augmenté depuis l'assignation.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 21 octobre 2024 par à étude, madame [H] [W] est absente, son fils s’est présenté sans pouvoir et a expliqué la situation précaire de sa mère, dont il s'occupe. Il expose attendre l'admission de cette dernière en maison de retraite et assure effectuer les paiements au maximum de ses capacités.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi la caisse des allocations familiales des Yvelines par courrier en date du 21 mars 2024, dont la réception a été accusée le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 15 décembre 1980, ayant fait l'objet d'un avenant le 8 décembre 2023, contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2024, pour la somme en principal de 3.530,85 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 octobre 2024.

L’expulsion de madame [H] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d'[Adresse 8] produit un décompte démontrant que madame [H] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4846,69 € à la date du 1er juin 2025.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4846,69 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Aucune demande de maintien dans les lieux moyennant l'octroi de délais suspensifs n'a été faite à l'audience, effectivement il est constant que si des paiements sont régulièrement effectués, ils ne couvrent pas le loyer et que les finances de madame [H] [W] ne lui permettent pas de faire face au loyer courant et à l'échéance d'un plan d'apurement. Les aides pour le logement pourraient être utilement débloquées pour diminuer le reste à charge du locataire, encore faudrait-il que l'intégralité du loyer soit versé pendant un certain temps. Par ailleurs, il est tout aussi constant que le bailleur saura faire preuve de délicatesse face à cette situation qui nous contraint à ne pas octroyer de délai.

Madame [H] [W] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse des allocations familiales des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM SEQENS, madame [H] [W] sera condamné à lui verser la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,