TJ 78646, 17 juill. 2025, RG 25/00181

MINUTE N°
N° RG 25/00181 - N° Portalis DB22-W-B7J-SZAH
Société IMMOBILIERE 3F

C/

Monsieur [P] [F]
Madame [T] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Elisabeth MENARD, avocat de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P], [Z] [F], né le 1er mai 1981 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [T], [I], [R], [V] [F], née le 25 avril 1987 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président
Greffier : Thomas BOUMIER
en présence de [H] [O], adjointe administrative en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître MENARD WEILLER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [P], [Z] [F] et à Madame [T], [I], [R], [V] [F]

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat en date du 16 mars 2000, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à madame [B] [E] un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer de 1.657,61 francs et des provisoins sur charges.

Madame [B] [E] est décédée le 4 septembre 2021.

La société bailleresse a exigé la restitution des lieux par un courrier de mise en demeure le 25 février 2022. Monsieur [P] [F] et madame [T] [F], enfants de la défuntes, ont formé une demande de transfert de bail par courrier en date du 13 mars 2022. Cette demande a été rejetée en commission et les intéressés informés par courrier le 26 octobre 2022.

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] a autorisé le bailleur à commettre un commissaire de justice pour faire constater les conditions d’occupation des lieux. Un procès-verbal de constat a été rédigé à cette fin le 14 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3Fa fait assigner monsieur [P] [F] et madame [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 juin 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F - représentée par son conseil - demande, à titre principal, de constater que le bail du 16 mars 2000 est résilié du fait du décès du locataire et que monsieur [P] [F] et madame [T] [F] occupent les lieux sans droit ni titre, voire, à titre subsidiaire, en cas de transfert de bail, de prononcer la résiliation judiciaire pour manquement grave à l’entretien du logement ; en tout état de cause d’ordonner l’expulsion sans délai des intéressés, de les condamner in solidum à un arriéré locatif à hauteur de 12.503,62 €, à une indemnité d’occupation, à 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle expose que les occupants ont certes quitté les lieux en mai mais qu’ils ont conservé les clefs et rappelle qu’aux termes du constat du 14 juin 2024, il s’avère que les lieux sont dévastés. Elle fait valoir qu’elle va devoir entreprendre des frais pour des travaux nécessaires. Face aux demandes reconventionnelles, elle explique qu’elle n’a aucune connaissance d’un dégât des eaux, qu’aucune contestation des charges d’eau n’ a jamais été soulevée. Elle reconnait qu’une partie de la dette est ancienne, pouvant être prescrite avant de préciser que la dette court en réalité depuis novembre 2023.

Monsieur [P] [F] et madame [T] [F] comparaissent en personne.
Monsieur expose avoir quitté le domicile de sa mère depuis plusieurs années.
Madame confirme avoir quitté les lieux et devoir restituer les clefs le 30 juin 2025. Ils communiquent leur nouvelle adresse.
Ils exposent qu’au décès de leur mère, ils souhaitaient vivre dans l’appartement précédemment occupé par leur mère et qu’au vu de leur profession respective, à savoir brancardier et infirmière, leurs ressources ont augmenté suite à la crise sanitaire, ce qui a induit en erreur la commission d’attribution des logements qui a estimé qu’ils ne remplissaient pas les conditions de ressources.
Ils contestent le montant de la dette à compter d’octobre 2022, en particulier les charges d’eau à cause d’un dégât des eaux et en avoir informé oralement la gardienne.
Ils demandent l’octroi de délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025. Il a été demandé au bailleur de produire la confirmation de la remise des clefs avant le 4 juillet, ce qui n’a pas été fait.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR L'OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE

En application des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
L'article 14 est applicable aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire

Ainsi, si le bail conclu avec un organisme d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, est transféré aux descendants c'est sous la condition qu'ils vivaient dans les lieux depuis au moins un an à la date du décès, qu'ils remplissent les conditions de ressources et que la taille du logement est en adéquation avec celle de leur ménage.

En l'espèce, monsieur [P] [F] et madame [T] [F], enfants de la locataire décédée, ont demandé le transfert du bail. Cette demande a été rejetée par le bailleur au motif que les ressources sont inférieures au plafond de revenus HLM.
Monsieur [P] [F] et madame [T] [F] n’ont formé aucun recours suite à ce refus et les lieux n’ont pas été restitués. Madame ne nie pas avoir occupé les lieux après le décès de sa mère, monsieur en revanche le conteste et lors de l’audience, il a produit sa carte nationale d’identité, délivrée en 2017, sur laquelle une autre adresse est inscrite. Toutefois, le constat réalisé le 14 juin 2024 précise que des courriers récents aux noms de chacun sont trouvés sur place. Monsieur ne rapporte pas la preuve qu’il a bien quitté les lieux comme il le prétend donc.
Aujourd’hui, ils proposent d’avoir vidé l’appartement et restitué les clefs pour le 30 juin 2025.

Ils ne peuvent en aucun cas prétendre être les légitimes locataires de l'appartement sis [Adresse 3] et, faute pour eux d’avoir justifié d’avoir rendu les clefs en bonne et due forme, ils doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre.

Ils seront donc expulsés de ce logement.

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, le bailleur demande d’écarter ce délai de 2 mois, mais aucune des conditions visées par ce texte n’est rempli. Ce délai s’imposera donc à lui et il sera débouté de sa demande.

Monsieur [P] [F] et madame [T] [F] étant occupants sans droit ni titre du logement occupé par leur mère jusqu'à son décès le 4 septembre 2021, ils seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de cette date à celle de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement. Ce montant suffit à désintéresser le bailleur sans qu’il soit besoin d’infliger une majoration aux occupants.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte remontant au 17 janvier 2022, or l’assignation date du 4 février 2025. Or en application des dispositions des dispositions de l’article 7-1 la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
A la vu du décompte produit donc, de 9.822,12 € à la date du 10 juin 2025.

Les défendeurs contestent le montant de cette dette, estimant que les charges d’eau sont surévaluées au regard d’un dégât des eaux survenus en septembre 2022. Ils n’ont jamais formellement contesté ces charges avant l’audience, ils produisent un constat amiable en date du 7 septembre 2022, formulaire qu’ils n’ont pas destiné à leur assurance. Ils ne rapportent pas la preuve de la surévaluation des charges.

Ils seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de cette somme de 9.822,12 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Les défendeurs demandent à pouvoir se défaire de leur dette en 1 ou deux paiements, mais ils ne justifient pas de leurs ressources et de leur capacité à faire face aux délais qui pourraient être prononcés. Ils seront déboutés de leur demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [F] et madame [T] [F], parties perdantes,supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM IMMOBILIERE3F, monsieur [P] [F] et madame [T] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,