TJ 01053, 8 juill. 2025, RG 25/00102
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 08 JUILLET 2025
N° RG 25/00102 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HABN
Dans l’affaire entre :
Madame [Z] [I] [T]
née le 16 Février 1990 à [Localité 8] (71)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 11]
Madame [H] [P]
née le 26 Avril 1965 à [Localité 8] (71)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 11]
Monsieur [W] [L] [O]
né le 27 Mars 1992 à [Localité 7] (71)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 11]
représentés par Me Jean-Philippe BELVILLE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3030 substitué par Me Guillaume ANGELI, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 34
DEMANDEURS
et
Monsieur [N] [V]
né le 20 Mars 1989 à [Localité 8] (71)
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
Madame [B] [K]
née le 03 Décembre 1989 à [Localité 12] (71)
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représenté par Me Magali RAYNAUD DE CHALONGE, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES, Me Charlotte VARVIER, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 87
DEFENDEURS
Magistrat : Madame CARDONA,
Greffier : Madame BOIVIN,
Débats : en audience publique le 20 Mai 2025
Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2025
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 31 janvier 2024, Mme [Z] [T], M. [W] [O] et Mme [P] [H] ont acquis auprès de M. [N] [V] et Mme [B] [K] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 11].
Postérieurement à la vente, les acquéreurs ont découvert des désordres de différentes natures, notamment :
- une défaillance de la VMC,
- un défaut découlement de la douche,
- des prises électriques non-fonctionnelles,
- un matériau non fini au dessus des poutres,
- une antenne tv défaillante,
- une panne du portail électrique,
- une anomalie dans le tableau électrique,
- la découverte de nuisibles à l’intérieur de l’habitation,
les conduisant à déclarer le sinistre auprès de leur assureur protection juridique, la SA Covea.
Le cabinet Union d’Experts a rendu un rapport d’expertise amiable le 11 septembre 2024, lequel conclut à une responsabilité des vendeurs.
A défaut de règlement amiable, Mme [Z] [T], M. [W] [O] et Mme [P] [H] ont, par actes de commissaire de justice du 20 février 2025, assigné les défendeurs devant le juge des référés aux fins que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Au soutien de leur demande, Mme [Z] [T], M. [W] [O] et Mme [P] [H] font valoir qu’ils justifient d’un motif légitime de voir ordonner une expertise au regard des différents désordres constatés peu après la prise de possession des lieux et nécessitant des travaux. Ils soutiennent que les vices n'étaient pas apparents et que certains ont été intentionnellement dissimulés par les vendeurs, ces derniers ne pouvant les ignorer.
En défense, M. [N] [V] et Mme [B] [K] sollicitent le rejet de la demande d’expertise et la condamnation solidaire des demandeurs à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Soutenant que leur responsabilité au titre des vices cachés ne peut être engagée en raison d'une clause d’exonération de garantie, ils font valoir que les demandeurs ont visité à plusieurs reprises la maison et en avaient une parfaite connaissance, que certains des vices allégués étaient apparents au moment de la vente, que d’autres sont apparus postérieurement et contestent enfin l’existence de certains désordres. Ils arguent par ailleurs de leur bonne foi.
MOTIFS
Sur la demande principale
L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.
La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.
En l’espèce, il convient en premier lieu de relever que les désordres allégués par Mme [Z] [T], M. [W] [O] et Mme [P] [H], susceptibles d'être imputés aux vendeurs, sont suffisamment établis par le rapport d'expertise du cabinet Union d’Experts du 11 septembre 2024, lequel met en évidence des défauts rendant l’ouvrage impropre à sa destination, notamment en ce qui concerne la VMC, les prises électriques non-fonctionnelles, la défaillance de l’antenne TV, les anomalies affectant le tableau électrique, la panne du portail motorisé ainsi que le le défaut d’écoulement de la douche.
L’expert retient également une responsabilité des vendeurs, s’agissant de la présence de rongeurs dans l’habitation, nécessairement connue d’eux avant la vente, comme en atteste la découverte de sachets d’appât rodenticide datés de 2020, mais non signalés aux acquéreurs.
Si certains désordres, telle que la panne du portail électrique, ont pu apparaître postérieurement à la vente, certains vices, tels que la présence de rongeurs, le mauvais écoulement de la douche, le dysfonctionnement des prises électriques ou encore les anomalies du tableau électrique n’étaient pas raisonnablement décelables lors des visites de la maison et de la signature de l’acte.
Par ailleurs, l’existence d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés dans l’acte de vente, qui n’est pas applicable en cas de mauvaise foi du vendeur, ne fait pas obstacle à l’expertise dès lors que cette mauvaise foi ne peut être exclue d'évidence à ce stade et que seul le juge du fond pourra l’apprécier en fonction notamment de la nature et de l’ampleur des désordres déterminés par l’expertise.
En présence d’éléments circonstanciés sur la caractérisation d’un litige potentiel, les moyens soulevés par M. [N] [V] et Mme [B] [K] ne suffisent donc pas à établir qu’une éventuelle action au fond serait manifestement vouée à l’échec à leur encontre.
L’existence d’un motif légitime étant démontrée, il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, suivant mission détaillée au dispositif.
Les responsabilités n’étant pas établies à ce stade, les dépens seront laissés à la charge des demandeurs et il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Ordonne une expertise ;
Désigne pour y procéder
Monsieur [E] [S]
[Adresse 9]
[Adresse 10]
[Localité 4]
[Courriel 6]
[XXXXXXXX01]
avec mission de :
• Relever et décrire les désordres expressément dans l'assignation et affectant l'immeuble litigieux ;
• En détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables ;
• Dire si les vices étaient existants lors de la vente entre les vendeurs et les acquéreurs;
• Dire si les désordres étaient apparents ou non lors des visites préalables à la vente et de la vente, et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d'apparition ;
• Dire si les désordres apparents au jour de la vente ont fait l'objet de travaux de reprise ;
Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
Dire si les vices sont suffisamment graves pour diminuer l'usage du bien tel que, si l'acheteur l'avait connu il ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un prix moindre ; dire si les vices étaient de nature à entraîner une moins-value sur la valeur du bien immobilier ;
• Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;
• Donner son avis sur les solutions appropriées et chiffrer précisément leur coût ;
• En cas de travaux estimés urgents par l'expert, il devra en informer les parties en leur adressant une note avec un délai de dix jours pour faire part de leurs observations et répondre aux dires des parties avant réalisation éventuelle des travaux par le demandeur pour le compte de qui il appartiendra ;
• Fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
• Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :
Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble ; si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
Prendre connaissance de tous documents utiles ;
Recueillir les observations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant et le calendrier des travaux ;
Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;
Dit que :
l’expert devra commencer ses opérations dès que le versement de la consignation aura été porté à sa connaissance ;
en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;
à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, l’expert devra définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais :en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de l’accomplissement de sa mission ;
l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;
l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;
au terme de ses opérations, l’expert devra, sauf exception dont il justifiera dans son rapport, adresser aux parties un document de synthèse, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 7 mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
Dit que les frais d’expertise seront avancés par Mme [Z] [T], M. [W] [O] et Mme [P] [H] qui devront consigner la somme de 4 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans le mois de la présente décision étant précisé que :
à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;
chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;
la/les personne(s) ci-dessus désignée(s) sera/seront dispensée(s) de consignation au cas où elle(s) serait/seraient bénéficiaire(s) de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;
Commet Mme Emmanuèle Cardona, présidente du tribunal, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour surveiller l’exécution de la mesure ;
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Mme [Z] [T], M. [W] [O] et Mme [P] [H] aux dépens.
La greffière Le juge des référés
copie exécutoire + ccc à :
Me Jean-Philippe BELVILLE
Me Charlotte VARVIER
3 ccc au service expertises
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