TJ 83050, 18 juill. 2025, RG 22/06326

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 3]

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 18 Juillet 2025
Dossier N° RG 22/06326 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JTCX
Minute n° : 2025/199

AFFAIRE :

S.A.R.L. SUD FINANCE PATRIMOINE C/ Direction Générale des Finances Publiques, agissant poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de PROVENCE-ALPES- COTE D’AZUR et du département des BOUCHES-DU-RHÔNE

JUGEMENT DU 18 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice Présidente , statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :
Maître Marie PELTIER-FEAT

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SUD FINANCE PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Marie PELTIER-FEAT de la SELARL F.E.A.T. SOCIETE D’AVOCAT, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Direction Générale des Finances Publiques, agissant poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de PROVENCE-ALPES- COTE D’AZUR et du département des BOUCHES-DU-RHÔNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par le Directeur Régional des Finances publiques

D’AUTRE PART ;

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FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SARL SUD FINANCE PATRIMOINE a acquis par acte du 10 août 2007 une parcelle cadastrée E n°[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 5], sur laquelle est édifiée une maison d’habitation, pour un montant de 2 400 000 €.
La SARL SUD FINANCE PATRIMOINE a bénéficié du régime de faveur des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts, permettant une minoration de la taxe de publicité foncière et des taxes annexes, en mentionnant dans l’acte notarié qu’elle s‘engageait à revendre le bien avant le 11 juin 2012.
La SARL SUD FINANCE PATRIMOINE a fait l’objet d’une vérification de comptabilité sur la période du 01 janvier 2013 au 31 décembre 2014 en matière d’impôt sur les société et de taxe sur la valeur ajoutée.
L’administration fiscale ayant constaté l’absence de revente du bien a adressé à la SARL SUD FINANCE PATRIMOINE une proposition de rectification en date du 08 août 2016, proposition par la suite annulée. Une nouvelle proposition de rectification a été émise le 10 mars 2017. Des avis de recouvrement ont été émis au mois d’août 2017.
LA SARL SUD FINANCE PATRIMOINE a formé une réclamation des sommes en recouvrement le 15 décembre 2020. La réclamation a fait l’objet d’une admission partielle en date du 22 juillet 2022 avec un dégrèvement de 19 365 € au titre des intérêts de retard.
Exposant que la procédure de rectification est irrégulière, la SARL SUD FINANCE PATRIMOINE a fait assigner par exploit de commissaire de justice en date du 22 septembre 2022 le directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir prononcée la décharge des impositions mises à sa charge.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 07 septembre 2023, la SARL SUD FINANCE PATRIMOINE sollicite du tribunal de :
PRONONCER l’irrégularité de la procédure de rectification ;
PRONONCER la décharge des impositions mises à la charge de la requérante
CONDAMNER l’administration fiscale à la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance
Au soutien de ses prétentions, la requérante indique que les rehaussements peuvent être fondés sur des renseignements recueillis à l’occasion d’une vérification de comptabilité à condition que cette vérification porte sur la période considérée. Elle estime en l’espère que la procédure de rectification est irrégulière, puisque les rehaussements sont fondés sur les éléments recueillis au cours de vérifications opérées au titre des années 2013 et 2014, alors que l’acte d’acquisition a été établi en 2007, et que les droits d’enregistrement sont dus au titre de l’année 2012.
Elle indique que la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence par arrêt du 31 octobre 2006 en considérant que les droits d’enregistrement peuvent faire l’objet de vérification de comptabilité lorsqu’ils procèdent d’une activité professionnelle obligeant à la tenue de comptabilité ou qu’ils sont assis sur les éléments comptables d’une telle activité. Elle considère que depuis qu’a été admis la possibilité de mise en œuvre d’une procédure de vérification pour les marchands de biens professionnel, les redressements opérés les concernant ne peuvent avoir lieu que dans le cadre d’une procédure de vérification de comptabilité pour les années concernées.
Elle soutient que si la Cour de cassation admet que l’administration peut utiliser des renseignements recueillis lors d’une telle vérification pour fonder un redressement sur ces droits, ce n’est que dans le cadre du contrôle des droits étrangers à l’activité professionnelles (droits de mutation à titre onéreux ou gratuit entre particuliers). Elle affirme en ce sens que l’ensemble de la jurisprudence citée par l’administration est antérieur à l’arrêt de 2006 imposant une vérification de comptabilité.
Elle répond à l’administration que le débat ne porte pas sur l’expiration du droit de reprise au moment de la mise en œuvre de la procédure de rectification, mais sur l’absence de portée d’informations recueillis au cours de vérification portant sur des années distinctes.

Selon ses conclusions signifiées le 29 novembre 2022, l’administration sollicite du tribunal de :
DEBOUTER la Société SUD FINANCE PATRIMOINE de sa demande de décharge des impositions ;
DIRE et JUGER que les frais entraînés par la constitution d’avocat resteront à sa charge ;
REJETER la demande de distraction des dépens prévue à l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETER la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour voir rejetées les demandes de la requérante, l’administration affirme qu’il est constant que les droits d’enregistrement ne peuvent pas faire l’objet d’une vérification de comptabilité, mais que l’administration peut utiliser des renseignements recueillis au cours d’une vérification de comptabilité pour fonder un redressement sur ces droits.
Elle estime que la jurisprudence citée par la requérante n’est pas applicable en l’espèce car l’acte d’acquisition de la parcelle ne peut être considéré comme un élément étranger à la vérification de comptabilité dans la mesure où cet acte a nécessairement été examiné pour déterminer les rehaussements et rappels relatifs à la vente du terrain, qui constitue du reste toujours un actif de la société ;
Elle soutient qu’elle peut fonder un redressement en matière de droits d’enregistrement sur des renseignements recueillis au cours d’une vérification de comptabilité effectuée sur une autre période, même si la date du fait générateur des droit est antérieure à la période concernée par la vérification. Elle considère en l’occurrence que le fait générateur des droits d’enregistrement est l’échéance du délai de revente, soit le 11 août 2012, soit antérieurement à la période vérifiée, ces droits d’enregistrement étaient dus au cours des années 2013 et 2014.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 13 janvier 2025, la clôture de la procédure a été prononcée et l’audience fixée au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1115 du code général des impôts prévoit que les achats de biens immobiliers effectués par des marchands de biens sont exonérés de droits de mutation sous condition d’engagement de revente dans un délai de 5 ans.
L’article 10 du même livre des procédures fiscale dispose que « L'administration des impôts contrôle les déclarations ainsi que les actes utilisés pour l'établissement des impôts, droits, taxes et redevances.
Elle contrôle, également les documents déposés en vue d'obtenir des déductions, restitutions ou remboursements.
A cette fin, elle peut demander aux contribuables tous renseignements, justifications ou éclaircissements relatifs aux déclarations souscrites ou aux actes déposés.
Avant l'engagement d'une des vérifications prévues aux articles L. 12 et L. 13, l'administration des impôts remet au contribuable la charte des droits et obligations du contribuable vérifié ; les dispositions contenues dans la charte sont opposables à l'administration.

L’article 47 du livre des procédures fiscales dispose qu'un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle au regard de l'impôt sur le revenu ou une vérification de comptabilité ne peut être engagée sans que le contribuable en ait été informé par l'envoi ou la remise d'un avis de vérification.
Cet avis doit préciser les années soumises à vérification et mentionner expressément, sous peine de nullité de la procédure, que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseil de son choix.

Il est constant que lorsqu’un contribuable est astreint à tenu et à présenter des documents comptables à raison de son activité professionnelle, l’administration peut dans le cadre de la vérification de cette comptabilité, contrôler les droits d’enregistrement et taxes assimilées dus à l’occasion de l’exercice de cette activité, qui apparaissent ou devraient apparaître en comptabilité. La cour de cassation précise que l’avis de vérification mentionne la période vérifiée, notamment en matière de déchéance du régime des marchands de biens pour absence de revente dans le délai légal.
Elle retient que les renseignements recueillis doivent être afférents à la période vérifiée au cours de laquelle le délai pour respecter l’engagement étant expiré les droits étaient légalement dus en l’absence de toute prescription, en disant que l’administration fiscale peut utiliser des éléments recueillis lors de la vérification de comptabilité pour motiver un redressement en matière de droit d’enregistrement, même si la date du fait générateur des droits est antérieure à la période concernée par la vérification, dès lors qu’ils ne sont pas prescrits.
En l’espèce, le fait générateur de l’impôt est l’acte de mutation de 2007, et la date de son exigibilité, soit l’expiration du délai de revente en application de l’article 1115 du code général des impôts, est le 11 août 2012,
La requérante soulève l’irrégularité de la procédure fiscale tirée du fait que ni la date du fait générateur de l’impôt ni la date de son exigibilité, n’étaient comprises dans la période vérifiée, soit du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014.
Pour autant, il n’est pas contesté en défense que la prescription du droit de recouvrement courrait à compter de la date d’exigibilité de l’impôt sur 6 ans en application des dispositions de l’article L186 du livre des procédures fiscales, soit jusqu’au 11 août 2018.
Dans le cadre de la vérification de comptabilité opérée, l’administration a demandé la communication de l’acte d’acquisition du 31 juillet 2007, communication nécessaire pour opérer son contrôle portant sur la revente en 2013 d’une partie de la parcelle acquise en 2007. Cette communication est justifiée, et il convient de constater que la procédure de vérification de comptabilité dont il n’est pas avancé l’irrégularité portait sur une période au cours de laquelle les droits finalement réclamés à la suite du redressement étaient estimés dus.
Il s’en déduit que la procédure de redressement était régulière. Il convient en conséquence de rejeter les demandes de la requérante tendant à voir prononcée la décharge des impositions mises à sa charge.

Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
La SARL SUD FINANCE PATRIMOINE partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, la SARL SUD FINANCE PATRIMOINE succombant sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :