TJ 84007, 17 juill. 2025, RG 25/00269

COUR D’APPEL DE [Localité 11]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00269 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KCH7

Minute N° : 25/00370
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me MIOT
Copie délivrée à :
M. [E] [N] et Mme [W] [I]
le :17/07/2025

DEMANDEUR

Madame [L] [K]
née le 18 Août 1971 à [Localité 9]
domiciliée : chez Mme [B] [H]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Julie MIOT, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Madame [O] [W] [I]
née le 28 Juin 1984 à [Localité 8] (ESPAGNE)
[Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Comparante

Monsieur [V] [E] [N]
né le 24 Juillet 1981 à [Localité 10] (ESPAGNE)
[Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2018, [L] [K] a consenti à [O] [W] [I] et [V] [E] [N] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 660 euros.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 18 décembre 2024, [L] [K] a fait délivrer à [O] [W] [I] et [V] [E] [N] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2.449,28 euros hors frais, ainsi que le commandement de justifier de l’entretien de la chaudière.

C’est dans ce contexte et faute de régularisation dans les termes impartis que par exploit délivré le 23 avril 2025, [L] [K] a fait citer [O] [W] [I] et [V] [E] [N] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de les voir principalement condamnés à :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

- l'expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- lui payer à titre provisionnel et de l'arriéré locatif, la somme de 3.035,80 euros due au 4 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

- lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 705,33 euros, et ce jusqu’à départ effectif des lieux loués, ladite indemnité égale au montant du loyer plus les charges et comme telle variable en fonction des augmentations légales à venir ;

- lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire est appelée à l'audience du 1er juillet 2025, lors de laquelle [L] [K] comparaît représenté et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette à la somme de 4.320,83 euros. Elle ajoute s’opposer aux délais de paiement sollicités à l’audience.

[O] [W] [I] et [V] [E] [N] comparaissent en personne. Ils ne contestent pas la dette mais souhaitent pouvoir rester dans le logement et la régler petit à petit, à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Ils expliquent être tous deux travailleurs saisonniers.

Le Diagnostic Social Financier communiqué au Tribunal avant l’audience reprend les mêmes éléments et expose que la dette locative résulte d’une baisse de ressources (rupture de droits RSA, arrêt maladie..). Un dossier afin de bénéficier d’un FSL maintien pourrait être déposé sous réserve que l’agence accepte d’effectuer un DPE pour le logement.

Les défendeurs régulièrement assignés, ayant tous comparu ou été représentés, la présente ordonnance, susceptible d'appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l'article 467 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er juillet 2025, a décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.
MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 12] le 23 avril 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 12] a été saisie le 19 décembre 2024 de la situation d'impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par le bailleur est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
[L] [K] a produit à l’audience un décompte actualisé faisant état d’une dette à hauteur de 4.320,83 euros au 1er juillet 2025.

Toutefois, il convient de déduire de la dette locative (car pris en charge au titre des dépens) ;
- Les frais de commandement de payer et de justifier d’un entretien de chaudière du 19 décembre 2024 et 21 janvier 2025 soit 145,50 et 54,70 euros
- Les frais en lien avec l’assignation du 28 avril 2025 soit : (20 + 9,18 + 72,21 + 60,15 + 1,50 + 480) = 643,04 euros
- Les frais de commandement de payer et de justifier d’une assurance du 3 février 2025

Soit un total de 843,24 euros

Ainsi, [O] [W] [I] et [V] [E] [N] seront solidairement, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail, condamnés à payer à titre provisionnel à Madame [K] la somme de 3.477,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2025, loyer de juillet 2025 inclus.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire

Il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [L] [K] que [O] [W] [I] et [V] [E] [N] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis le commandement de payer (retenu car plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 19 février 2025.

Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice du bailleur depuis le 19 février 2025.

*

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d'une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l'examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement, puisque les locataires ont quasiment repris en mai le paiement du loyer courant à leur charge après versement de la CAF, et qu’en mai ils ont versé davantage que ce solde afin de pouvoir commencer à résorber la dette.

Ainsi, il y a lieu d'accorder à ces derniers un délai de paiement de trente-six mois, soit trente-cinq mensualités de 95 euros, et la dernière mensualité représentant le solde restant dû, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

[O] [W] [I] et [V] [E] [N] ayant expressément exposé à l’audience vouloir rester dans le logement, il convient de considérer que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si les requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si ceux-ci ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l'intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront condamnés à payer au bailleur, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,