TJ 84007, 17 juill. 2025, RG 25/00266

COUR D’APPEL DE [Localité 10]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00266 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KBTG

Minute N° : 25/00380
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA

le :17/07/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Mme [W] [N], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [G] [Z]
née le 10 Octobre 1961 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 3]
non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2018, la société GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Madame [G] [Z] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis : [Adresse 6] - pour un loyer mensuel de 337,40 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 16 octobre 2024, GRAND DELTA HABITAT, a fait délivrer à Madame [G] [Z] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2.551,60 euros, outre les frais.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 22 avril 2025, GRAND DELTA HABITAT a fait citer Madame [G] [Z] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

- l'expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

- lui payer à titre provisionnel l'arriéré locatif du au 16 décembre 2024, pour la somme de 3.083,34 euros ;

- lui payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 487,90 euros en ce compris le remboursement assurance LNA, jusqu'à départ effectif des lieux, avec indexation ;

- payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire est retenue à l'audience du 1er juillet 2025 lors de laquelle GRAND DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 2.583,38 euros. Elle ajoute être favorable à des délais de paiement ; et à la suspension de la clause résolutoire à l’issue, la dette ayant diminué depuis l’assignation.

[G] [Z] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l'audience.

La décision est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

La défenderesse régulièrement assignée, n’ayant pas comparu ni été représentée, la présente ordonnance, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 23 avril 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX de [Localité 11] a été saisie le 30 octobre 2024 de la situation d'impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.
2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance, arrêté au 24 juin 2025 et portant la dette locative à la somme de 2.583,38 euros. En l’espèce, bien que la défenderesse soit absente à l’audience, la dette sera actualisée puisqu’en baisse donc favorable pour la locataire.
Après examen des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT, la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 2.583,38 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 31 mai 2025, et terme de mai 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d'intérêt légal à compter de la signification la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT que Madame [G] [Z] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis dans le commandement de payer et le bail (plus favorable que les dispositions légales donc retenu en l’espèce) soit avant le 17 décembre 2024.

Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de GRAND DELTA HABITAT depuis le 17 décembre 2024.

*

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d'une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l'examen des décomptes produits atteste d’un effort conséquent, soit un paiement au 20 mai 2025 à hauteur de 704,26 euros, ayant permis de faire diminuer la dette. Par ailleurs, à l’audience, le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Dès lors, il y a lieu d'accorder à Madame [G] [Z] un délai de paiement de 36 mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 70 euros, et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l'article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la requise se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si celle-ci ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l'intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs elle sera condamnée à payer à GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, et avec indexation.

PAR CES MOTIFS,