TJ 14118, 17 juill. 2025, RG 25/00373

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00373 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JETG

Minute : 2025/
Cabinet

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

[H] [W] épouse [C]
[E] [C]

C/

[J] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Scheherazade FIHMI - 81
Me Laura VALERY - 23

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me Scheherazade FIHMI - 81
Me Laura VALERY - 23
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Madame [H] [W] épouse [C]
née le 16 Décembre 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9] - [Localité 4]
représentée par Me Scheherazade FIHMI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81

Monsieur [E] [C]
né le 04 Janvier 1955 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9] - [Localité 4]
représenté par Me Scheherazade FIHMI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Z]
né le 06 Août 1952 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] - [Localité 2] (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°2025-000660 accordée par le Bureau d’Aide Juridictionnelle de CAEN le 10 mars 2025)
représenté par Me Laura VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Corine ANCEL, Greffière

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Mai 2025
Date des débats : 13 Mai 2025
Date de la mise à disposition : 17 Juillet 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 juin 2014, Mme [H] [W] épouse [C] et M. [E] [C] ont donné à bail à M. [J] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 260 euros, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 26 octobre 2022, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 28 octobre 2022, Mme [H] [W] épouse [C] et M. [E] [C] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 5 729,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 octobre 2022, terme d’octobre 2022 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 15 janvier 2025, Mme [H] [W] épouse [C] et M. [E] [C] ont fait assigner M. [J] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– débouter M. [J] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
– constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 26 décembre 2022 ;
– ordonner la libération des lieux par M. [J] [Z] et tout occupant de son chef ainsi que la remise des clés après établissement de l’état des lieux de sortie ;
– assortir cette obligation d’une astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;
– ordonner l’expulsion de M. [J] [Z] et de tout occupant de chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;
– dire que le sort des meubles meublant sera régi conformément aux dispositions légales ;
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner M. [J] [Z] au paiement :
* d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer révisable selon les stipulations contractuelles, soit 596,80 euros par mois, outre la taxe d’ordures ménagères, à compter du 27 décembre 2022, jusqu’à la parfaite restitution des lieux ;
* d’une somme de 10 459,79 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 6 janvier 2025 (échéance de 6 janvier 2025) à actualiser au jour du jugement à intervenir ;
* des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées à compter du 26 octobre 2022 ;
* d’une somme de 564,70 euros au titre de la clause pénale ;
* de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement délivré le 26 octobre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025, au cours de laquelle Mme [H] [W] épouse [C] et M. [E] [C] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation à la somme de 10 994,79 euros, selon décompte arrêté au 12 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse). Ils ajoutent ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par M. [J] [Z] mais qu’en cas de défaut de respect d’une seule échéance, la clause résolutoire produira ses pleins effets.

M. [J] [Z], représenté par son conseil, sollicite de voir :
– à titre principal, débouter les demandeurs de leur demande aux fins de voir constater la résiliation du bail ;
– à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le bail, pendant toute la durée des délais de paiement ;
En tout état de cause,
– débouter les demandeurs de toutes leurs demandes ;
– lui accorder des délais de paiement avec une échéance de 101,60 euros par mois, outre le paiement mensuel du loyer de 298,40 euros, soit une mensualité totale à verser aux demandeurs de 400 euros jusqu’au règlement de la dette ;
– réduire le montant de la clause pénale à la somme de 189,54 euros ;
– condamner Mme [H] [W] épouse [C] et M. [E] [C] à payer à son conseil la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [J] [Z] par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022 et portant sur la somme en principal de 5 729,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 octobre 2022, terme d’octobre 2022 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif établi par le mandataire des bailleurs, portant sur la période de juin 2014 à janvier 2025 inclus que, bien que dans le délai de 2 mois le locataire ait effectué deux règlements d’un montant de 320 euros chacun, ceux-ci ne permettent pas d’apurer l’arriéré locatif objet du commandement de payer, augmenté des échéances courantes de loyer et charges ; de sorte qu’à l’issue de ce délai, au 26 décembre 2022, le solde locatif s’élève à la somme de 5 647,03 euros.

Par ailleurs, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, il y a lieu de rappeler que, le fait que le locataire ait repris postérieurement à la délivrance du commandement de payer, le règlement des échéances courantes de loyers et charges est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire et ce, dans la mesure où l’arriéré locatif n’a pas été apuré dans le délai de deux mois visé dans le commandement de payer.

Au surplus, le simple fait pour les bailleurs de ne pas avoir réagi aux impayés de loyers et charges du locataire et de n’avoir fait délivrer un commandement de payer que plusieurs années après l’apparition des premiers impayés ne constituent pas une mauvaise foi des bailleurs.

De sorte qu’il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 26 décembre 2022.

Sur les demandes en paiement 

Au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation 
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

L’article 1344-1 du même code prévoit que, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 4 de la loi précitée, dans sa version applicable au litige, sont notamment réputées non-écrites les clauses qui, autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ainsi que, celles qui font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civil.

En l’espèce, au soutien de leur demande en paiement de la somme de 10 994,79 euros, selon décompte arrêté au 12 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), Mme [H] [W] épouse [C] et M. [E] [C] produisent aux débats :
– le contrat de bail du 26 juin 2014 ;
– le commandement de payer du 26 octobre 2022, portant sur la somme en principal de 5 729,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 octobre 2022, terme d’octobre 2022 inclus ;
– les avis d’imposition au titre des taxes foncières au titre des années 2021, 2022, 2023 et 2024 ;
– un décompte locatif, établi par le mandataire des bailleurs, depuis l’origine du bail et arrêté au 6 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 911,95 euros ;
– un décompte locatif, établi par les bailleurs avec indemnité d’occupation majorée, depuis l’origine du bail et arrêté au 6 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 10 459,79 euros ;
– un décompte locatif actualisé, établi par le mandataire des bailleurs, portant sur la période du 1er janvier 2024 au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 656,55 euros ;
– un décompte locatif actualisé, établi par les bailleurs avec indemnité d’occupation majorée, portant sur la période du 1er janvier 2023 au 9 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 10 994,79 euros.

Il ressort de ces éléments que, M. [J] [Z] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, plusieurs sommes ont été portées au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, tout d’abord, de nombreuses sommes correspondant à « frais de relance » ont été portées au débit du compte locatif, depuis l’origine de la dette, sans qu’il ne soit justifié aux débats desdites relances et de leur coût. De sorte que la somme totale de 470 euros, calculée comme suit : ((20 euros x 13) + (4 euros x 15) + (50 euros x 3)).

Ensuite, pour ce qui est de la différence entre les décomptes produits aux débats selon s’ils ont été établis par le mandataire des bailleurs ou par les bailleurs eux-mêmes, elle s’explique par le doublement de la somme réclamée au titre de l’indemnité d’occupation par les bailleurs.

Cependant, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire et qu’il est admis, en application de l’article 4 précité, que la clause qui met à la charge exclusive du locataire une indemnité d’occupation de deux fois le loyer doit être considérée comme une clause pénale et est donc réputée non-écrite.

De sorte que, bien que le bail conclu entre les parties contienne une clause selon laquelle « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés… », le bail étant postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ayant réécrit l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, elle est réputée non-écrite.

Dès lors, M. [J] [Z] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 2 186,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, M. [J] [Z] sera condamné à payer à Mme [H] [W] épouse [C] et M. [E] [C] la somme de 2 186,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, date de l’assignation.

Au titre de l’existence d’une clause pénale
La loi dite Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 a réécrit l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et prohibe désormais les clauses pénales en matière de baux à usage d’habitation. En conséquence, dans un bail d’habitation conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, soit au 27 mars 2014 date d’entrée en vigueur de ladite loi, une telle clause est réputée non-écrite.

Dès lors, bien que le bail conclu entre les parties comporte une telle clause selon laquelle « tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes sues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur… », le contrat de bail ayant été conclu le 26 juin 2014, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, cette clause doit être considérée comme non écrite.

En conséquence, Mme [H] [W] épouse [C] et M. [E] [C] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de l’existence d’une clause pénale contractuelle.
 
Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts, sous réserve qu’ils soient dus pour une année entière.

Sur les demandes reconventionnelles de délais 

Sur les délais de paiement
Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [J] [Z] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative selon les dispositions du plan d’apurement signé entre les parties en date des 19 novembre et 5 décembre 2024.

Par ailleurs, les bailleurs ne s’opposent pas à cette demande.

En outre, il ressort du plan d’apurement conclu entre les parties et du décompte actualisé au 12 mai 2025 que, les échéances courantes de loyer s’élèvent à la somme de 298,40 euros, que M. [J] [Z] s’est engagé à régler en sus des échéances courantes la somme de 101,60 euros et que, depuis l’échéance de décembre 2024, M. [J] [Z] a effectivement repris le paiement des loyers augmentés d’une somme complémentaire, représentant à minima celle fixée dans le plan d’apurement, afin de réduire sa dette locative.

De sorte que, M. [J] [Z] est en situation de régler sa dette locative et qu’il a effectivement repris le paiement des loyers courants en intégralité avant l’audience.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [J] [Z] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [J] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bailleur ne s’y oppose pas.

En outre, eu égard à la reprise du versement intégral des loyers courants avant l’audience ainsi qu’à ses capacités à apurer sa dette locative, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui lui ont été accordés et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon les délais et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et des charges ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [J] [Z] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois.

Cependant, contrairement à la demande formée par les bailleurs sur le fondement de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, la possibilité de recourir à la force publique pour procéder à l’expulsion de M. [J] [Z] étant une contrainte suffisante, et en l’absence de preuve de toute résistance abusive, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte provisoire et la demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

M. [J] [Z] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée à la somme de 278,59 euros (par référence au terme de décembre 2022), à compter du 26 décembre 2022 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Il y a lieu de rappeler que, l’indemnité d’occupation ayant un caractère mixte indemnitaire et compensatoire et les clauses pénales étant réputées non écrites, cette indemnité n’est pas susceptible de doublement, ni d’indexation, ni de révision. La demande formée de ces chefs par les bailleurs sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [Z], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 26 octobre 2022 ainsi qu’à payer à Mme [H] [W] épouse [C] et M. [E] [C] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS