TJ 68224, 17 juill. 2025, RG 25/01204

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

---

[Adresse 9]
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]

---

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01204 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JJZ7

Section 2

CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 17 juillet 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [Y] [G]
née le 18 Mai 1969 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Mélanie VOGEL, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [J] [P]
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 17 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 mars 2016, Madame [Y] [G], a donné à bail à Monsieur [J] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel actuel de 416,16 euros, charges comprises.

L’attestation d’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été produite par le locataire et suite à des impayés de loyers, Madame [Y] [G] a fait signifier un double commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier l’assurance du logement le 20 février 2025.

Madame [Y] [G] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, au visa notamment des articles 24 de la loi de 1989, aux fins de :
• constater la résolution de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties à compter du 20 mars 2025 subsidiairement du 20 avril 2025, aux torts exclusifs de Monsieur [P] ;
• condamner Monsieur [P] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’il occupe au [Adresse 2] à [Localité 5], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;
• autoriser le commissaire de justice instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique ;
• condamner Monsieur [P] à payer à Madame [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 416,16 € à compter de la date des effets de la clause résolutoire soit à compter du 20 mars 2025, subsidiairement du 20 avril 2025 ;
• condamner Monsieur [J] [P] à payer une provision d’un montant de 16 843,45 € correspondant à l’arriéré dû au 20 février 2025 ;
• condamner Monsieur [P] à payer à Madame [G] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
• condamner Monsieur [J] [P] aux entiers frais et dépens, outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 juin 2025 et retenue. Représentée par son avocat, Madame [Y] [G] sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par remise de l'exploit à étude, Monsieur [J] [P] n’est ni présent ni représenté.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie de la CCAPEX le 21 février 2025.

La demande formée à l’encontre de Monsieur [J] [P] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur l'assurance habitation obligatoire

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence, et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail sont des obligations essentielles du locataire, ce qui résulte tant du bail litigieux qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et des article 7 a et 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, Madame [Y] [G] établit le principe en versant notamment aux débats outre le contrat de location du logement précité, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 février 2025 et de justification d’une assurance habitation.

Monsieur [J] [P], en tant que locataire, sur lequel pèse la charge de la preuve et qui par hypothèse du fait de son absence de comparution échoue à la rapporter, n'a pas satisfait à l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance couvrant ses risques locatifs ni dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, ni en cours de procédure. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Il y a donc lieu de constater que le bail est résilié depuis le 21 mars 2025
Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [Y] [G], Monsieur [J] [P] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l'évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans qu’il soit nécessaire de supprimer ce délai légal.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Sur l'astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [J] [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du contrat de bail signé entre les parties le 1er août 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.
Il résulte du décompte du 20 février 2025 que l’arriéré se chiffre à la somme de 16 645,36 euros.
Monsieur [J] [P] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de le condamner à payer à la Madame [Y] [G] la somme de 16 645,36 euros au titre du décompte du 20 février 2025 relatif à l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, dépôt de garantie inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Monsieur [J] [P] est condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter du 21 mars 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, soit un montant mensuel de 416,16 euros.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Monsieur [J] [P] sera condamné aux dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement de payer.

  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Y] [G] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [J] [P] est condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS