TJ 68224, 17 juill. 2025, RG 25/00305

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00305 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JFQC
Section 2
CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [W] [J] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [I] [O]
né le 28 Novembre 1981, demeurant [Adresse 7] (HAUT RHIN)

représenté par Maître Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE,

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 18 janvier 2018, Monsieur [W] [J] [U] a donné à bail à Monsieur [I] [O] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel actuel d'environ 380 euros provision sur charges comprises, le loyer étant payable à terme échu.

Le 17 avril 2024, Monsieur [W] [J] [U] a fait signifier à Monsieur [I] [O] un double commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d'un montant de 10 406,88 euros et de justifier d'une attestation d'assurance.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2025, Monsieur [W] [J] [U] a fait citer Monsieur [I] [O] devant le tribunal judiciaire du présent tribunal aux fins de voir:
-constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location, subsidiairement, ordonner la résiliation du contrat aux torts du locataire ;
-ordonner l'expulsion et condamner Monsieur [I] [O], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution;
-ordonner que faute pour le défendeur de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
-condamner Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [W] [J] [U] le montant de 10 406,88 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;
-condamner Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [W] [J] [U] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges actuels qui auraient été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, avec intérêts à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux ;
-condamner Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [W] [J] [U], en tous les frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l'assignation;
-le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 3 avril 2025 puis a été renvoyée à deux reprises à la demande de Monsieur [I] [O] pour être fixée et plaidée à l'audience du 17 juin 2025.

Monsieur [W] [J] [U] fait reprendre les termes de l'assignation et a déposé ses pièces. Il expose qu'une décision de surendettement et notamment d'effacement de la dette locative est intervenue. Il la conteste. Il précise que le locataire ne paye plus depuis 2019 le loyer et il souhaite récupérer son bien.

En défense, Monsieur [I] [O] est représenté par son avocat qui se réfère à ses conclusions du 17 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile. Il réclame au juge des contentieux de la protection de :
-constater le départ du locataire au 1er mars 2025 ;
-juger que le bail a cessé le 1er mars 2025 ;
-constater la recevabilité et l'orientation du dossier de Monsieur [I] [O] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;
-déclarer la demande non fondée ;
-débouter de l'ensemble de ses demandes ;
-juger que le demandeur conservera ses entiers dépens et frais.

Le diagnostic social et financier n'a pas été établi par le service logement du département du Haut-Rhin.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l'article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d'impayés, à l'organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l'assignation.

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d'irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience.

En l'espèce, Monsieur [W] [J] [U] justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 3 février 2025, soit plus de deux mois avant l'audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 18 avril 2024.

Sa demande formée à l'encontre de Monsieur [I] [O] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du contrat de bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu des dispositions de l'article 24 VIII de la même loi, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un double commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 17 avril 2024 à Monsieur [I] [O] pour paiement d'une somme principale de 10 406,88 euros au titre de l'arriéré arrêté au 10 avril 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu'il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l'article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 25 février 2025, dont la dette s'élève à la somme de 14 206,88 euros que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai de deux mois. Toutefois, il résulte de la décision du 13 février 2025 de la Commission de surendettement du Haut-Rhin que celle-ci a décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et l'effacement total des créances de Monsieur [I] [O], dont sa dette locative déclarée d'un montant de 14 001€. Cette décision étant postérieure à la date d'effet de la clause résolutoire, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 11 juin 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [W] [J] [U], Monsieur [I] [O] n'a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au terme des articles 1101 et suivants du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, sauf dans les cas expressément mentionnés. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

En l'espèce, Monsieur [I] [O] se prévaut d'un départ le 1er mars 2025 du logement et ne justifie pas avoir mis en œuvre une procédure de résiliation à l'égard du bailleur. Quand bien même Monsieur [I] [O] aurait quitté le logement le 1er mars 2025 et se fonde sur le contrat de résidence avec l'association ALEOS pour étayer son départ, ces éléments ne sont pas suffisants pour l'exonérer de la procédure prévue à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, la preuve du respect du formalisme pèse sur le locataire et Monsieur [I] [O] ne justifie pas à l'audience avoir restituer les locaux objet du contrat et les clefs, aucun état des lieux de sortie n'ayant au surplus été établi contradictoirement par les parties.
En conséquence, Monsieur [I] [O] est redevable du paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et ce à compter du 11 juin 2024, et jusqu'à la restitution ou la reprise des lieux. Toutefois, en raison de la décision de surendettement d'effacement d'une partie des indemnités d'occupation arrêtée au mois de février 2025, il y a lieu de le condamner à compter du 1er mars 2025 jusqu'à la restitution ou la reprise des lieux conformément aux dispositions légales précitées.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Elle peut être ordonnée dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [W] [J] [U] a formé une contestation qui sera examinée par le tribunal judiciaire le 11 septembre 2025. Dès lors qu'une décision judiciaire est pendante devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE statuant en matière de surendettement, et que les conclusions du jugement à intervenir sont susceptibles d'avoir une incidence sur la solution du présent litige, il y a lieu de surseoir à statuer, conformément à la requête de la demanderesse, dans l'attente de cette décision.

Les droits des parties et le sort des dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS