TJ 93008, 7 mai 2024, RG 23/01627

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/01627 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIXM

Minute : 24/00789

Société FONCIERE CRONOS représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [U] [D]
Madame [I] [K]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Christine GALLON
Copie délivrée à :
M [U] [D]
Mme [I] [K]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection,
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l'audience publique du 7 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Société FONCIERE CRONOS représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, demeurant [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [I] [K], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 6 et 7 janvier 2022, prenant effet le 12 janvier 2022, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son mandataire la société IN'LI PROPERTY MANAGEMENT, a donné à bail à Madame [I] [K] et à Monsieur [U] [D] un appartement à usage d'habitation de 72 m2 situé au [Adresse 5], au [Adresse 4], et un emplacement de parking accessoire au bail d'habitation (lot 9044), à [Localité 8], moyennant un loyer principal mensuel de 872 euros, un loyer de 50 euros au titre de l'emplacement de stationnement, outre les provisions pour charges, soit un total de 1.083 euros, payable à terme à échoir et révisable conformément à la législation en vigueur, pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction.

La somme de 922 euros a été déposée en garantie dont 50 euros au titre de l'emplacement de stationnement.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte d'huissier du 26 septembre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Madame [I] [K] et Monsieur [U] [D], devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, afin de voir :
- constater la résiliation du bail, par le constat du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement,
- en conséquence, ordonner leur expulsion ainsi que de celle de tout occupant de leur chef, si nécessaire, avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier,
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le logement, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles, de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,
- dire qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à venir,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
o 3.276,04 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2023, ainsi que les loyers échus à compter de la résiliation du bail jusqu'au jour de la décision à venir,
o au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
o 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
o outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 mars 2024.

A cette audience, il a été donné lecture du diagnostic social et financier pour la prévention des expulsions en phase contentieuse afin que les parties puissent en débattre.

La SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément aux termes de son assignation et elle a actualisé celle de la dette à la somme de 4.726,83 euros selon décompte arrêté au 6 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus. Elle a précisé que l'augmentation des charges était due à l'augmentation du coût de l'énergie. Elle a ajouté qu'elle s'opposait à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, dans l'hypothèse où des délais de paiement seraient réclamés, sauf vérification du bon encaissement des paiements effectués avant l'audience. Elle a proposé de produire en cours de délibéré une note faisant le point sur la dette.

Madame [I] [K] et Monsieur [U] [D], comparants en personne, ont indiqué avoir effectué deux paiements et ont produit à la barre les justificatifs en ce sens. Ils ont contesté le montant des charges, qui n'a cessé d'augmenter selon eux depuis leur entrée dans les lieux. Ils ont apporté des précisions sur leur situation familiale et financière. Ils ont ajouté qu'ils souhaitaient bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2024, ce qui a été indiqué aux parties à l'audience.

La SAS FONCIERE CRONOS a été autorisée à produire, par note communiquée en cours de délibéré, un décompte actualisé de la dette qui prendrait en compte les versements indiqués par les défendeurs. Par note communiquée le 12 mars 2024, la partie demanderesse a produit un décompte actualisé de la dette, indiquant que la dette était à hauteur de 1. 744, 55 euros, terme de mars 2024 inclus. Elle a précisé qu'eu égard à ces règlements, elle n'était pas opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire, sous couvert du règlement de la dette en 11 mensualités de 144 € et une 12ème et dernière mensualité du solde, conformément aux engagements pris par les locataires.

MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, les parties étant comparantes ou représentées à l'audience, la décision susceptible d'appel, sera contradictoire.

I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

A titre préliminaire, il sera rappelé que les demandes du requérant tendant à voir " dire " ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

- Sur la recevabilité de l'action

L'article 24 III de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la modification apportée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et applicable à l'espèce, prévoit que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ". De même, le bailleur personne morale ne peut faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique (EXPLOC) le 29 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA IN'LI justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique (EXPLOC) le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 septembre 2023.

L'action de la SA IN'LI est donc recevable.

- Sur le bienfondé de la demande

L'article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, prévoit que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 7 janvier 2022, à effet au 12 janvier 2022 contient une clause résolutoire, à l'article 8, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2023, pour la somme en principal de 3. 267, 04 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

- Sur le montant de la dette

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et applicable à l'espèce, le juge " peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de cette même loi ".

En l'espèce, la SA IN'LI produit un décompte arrêté daté du 12 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, mettant en évidence un solde débiteur de 1. 744, 55 euros, hors frais. Les défendeurs n'ont pas contesté la dette dans son quantum mais ont contesté le montant des charges et notamment leur augmentation supérieure au montant du loyer, soulignant que cette augmentation a été à l'origine de leur situation.
La société bailleresse produit un courrier en date du 23 octobre 2023 adressé aux locataires de la résidence concernée, les prévenant de l'augmentation à venir des provisions sur charge sur l'année 2023 en raison de l'augmentation des prix de l'énergie. Ainsi, elle justifie avoir alerté les locataires des augmentations à venir.

Dans ces conditions, les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme de 1. 744, 55 euros, correspondant aux loyers et charges dus, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, à compter du commandement de payer du 10 juillet 2023.

Le contrat de location contient une clause de solidarité à l'article 3. Par conséquent, les locataires seront tenus au paiement de la dette solidairement.

- Sur les délais de paiement

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, le " juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ".

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [K] et Monsieur [D] ont expliqué leur situation familiale et financière. Il ressort du diagnostic social et financier que les défendeurs rencontrent des difficultés dans la gestion de leur budget. Monsieur [D] a indiqué qu'il avait 3 enfants vivants à l'étranger et deux enfants communs avec Madame [K].
Le couple a contracté un crédit à la consommation. Ils travaillent tous deux et perçoivent environ 3.736 euros. Ils ont sollicité à l'audience des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et ont proposé de verser 144 euros par mois en sus du loyer et des charges courants.

La société bailleresse n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire et les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Dans ces conditions, des délais leur seront accordés afin de leur permettre de faire face à leurs engagements, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants, d'une part, des délais de paiement, d'autre part, justifiera que la clause de résiliation reprenne son plein effet et que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise dès le premier impayé.

- Sur l'expulsion, la fixation de l'indemnité d'occupation et le sort des meubles

Dans ces conditions, si une seule échéance venait à ne pas être pas honorée, Madame [K] et Monsieur [D] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et, faute pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux, il serait procédé à leur expulsion et à celle tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de rappeler que la juge des contentieux de la protection n'a pas vocation à se prononcer sur le sort des meubles présents dans le logement, régi par le commissaire ou l'huissier de justice instrumentaire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

L'occupation des lieux justifiera, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, que Madame [K] et Monsieur [D] soient condamnés in solidum à verser à la SAS FONCIERE CRONOS une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'à la libération des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [K] et Monsieur [D], qui succombent à l'instance, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Ils seront condamnés à verser à la société demanderesse la somme de 300 €.

Par souci d'équité, la demande indemnitaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS