TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/00737

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/00737 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22K2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JUILLET 2025 MINUTE N° 25/01133

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Juin 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI MARECA
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Sylvie GRELAT, avocat au barreau d’ESSONNE, [Adresse 3]

ET :

La société DUO TRANSACTIONS
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 7 octobre 2008, la SCI MARECA a donné à bail commercial à la SARL DUO TRANSACTIONS, pour une durée de neuf années à effet au 7 octobre 2008, un local situé au rez-de-chaussée [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 14.400 euros, outre les charges et les taxes.

Le 21 janvier 2025, la SCI MARECA a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL DUO TRANSACTIONS un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 14 mars 2025 , la SCI MARECA a fait assigner la SARL DUO TRANSACTIONS aux fins de voir :
Vu l’article L 145- 41 du Nouveau Code de Commerce,
Vu l’article 834 du code de procédure civile,
JUGER la Société SCI MARECA recevable et bien fondée en ses demandes. JUGER que la clause résolutoire est acquise par l’effet du commandement de payer en date du 21 janvier 2025 et le bail commercial résilié à la date du 22 février 2025. Y faisant droit
ORDONNER en conséquence l’expulsion de la Société SARL DUO TRANSACTIONS et de toute personne dans les lieux de son fait des locaux situés dans le bâtiment A au rez-de-chaussée [Adresse 1]dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, s’il y a lieu avec le concours de la force publique. ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues. FIXER une indemnité d’occupation journalière de 1.200 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs. CONDAMNER la Société DUO TRANSACTIONS au paiement de ladite indemnité d’occupation. CONDAMNER à titre provisionnel la société DUO TRANSACTIONS à payer à la Société SCI MARECA à la somme de 69.600 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés et à la somme de 14.417,77 euros au titre des charges arrêtées à la date du 20 février 2025. JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts en application du contrat de bail. ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1154 du Code Civil. ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. CONDAMNER la Société DUO TRANSACTIONS à payer à la Société SCI MARECA la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la Société DUO TRANSACTIONS aux entiers dépens, conformément aux
dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 13 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SARL DUO TRANSACTIONS n'a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SCI MARECA, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution de la SARL DUO TRANSACTIONS

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 21 janvier 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme de 68.400 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtée au 20 janvier 2025, outre 372,09 euro au titre du coût de l'acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 21 février 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL DUO TRANSACTIONS, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 7 octobre 2008, le commandement de payer du 21 janvier 2025 et le décompte actualisé au 20 février 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 69.600 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer, de ; la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La société bailleresse sollicite également la somme de 14.417,77 euros au titre des charges arrêtées à la date du 20 février 2025 pour justifier de sa demande produit un extrait de compte établi par le syndic de copropriété de l'immeuble dans lequel sont implantés des locaux pris à bail concernant la période du 1er août 2023 au 7 mars 2025 ainsi que les avis de taxe foncière des années 2022 et 2024.

Cependant, la SCI MARECA n'indique pas sur quel fondement contractuel elle fonde sa demande en paiement de ces charges qui restent indéfinies dans le décompte précité, dès lors qu'il est fait référence à des appels de fonds sans autre précision, si bien qu'il n'est pas possible pour le juge des référés, juge de l'évidence, de s'assurer que leur remboursement entre dans le champ contractuel sur lequel a porté l'accord des parties dans le bail commercial conclu le 7 octobre 2008. Par ailleurs, elle ne produit pas de décompte locatif sur lequel ces charges et les cotisations de taxe foncière des années 2022 et 2024 apparaîtraient ni même avoir mis en demeure la société preneuse d'avoir à les payer.

Pour l'ensemble de ces raisons, la demanderesse sera déboutée de ce chef.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie dont il est demandé de faire application constitue une clause pénale et est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL DUO TRANSACTIONS qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 21 janvier 2025.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI MARECA au titre de ses frais irrépétibles. La SCI MARECA sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS