TJ 03185, 9 juill. 2025, RG 24/01496

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 13]
[Adresse 5]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX04]

N° RG 24/01496 - N° Portalis DBWM-W-B7I-COGS

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00149

JUGEMENT

DU : 09 Juillet 2025

E.P.I.C. [Localité 9] [Adresse 11]

C/

[R] [G]

Le :
copie certifiée conforme délivrée à :
Me CLERET
[R] [G]

copie exécutoire délivrée à :
Me CLERET

JUGEMENT

Le 09 Juillet 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] [Adresse 11]

[Adresse 6]
[Adresse 10]
[Localité 1]

représentée par Me Thierry GESSET, avocat au barreau de MONTLUCON substitué par Me Thibault CLERET, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR

Monsieur [R] [G]
né le 09 Février 1990 à

[Adresse 7]
[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 7 mai 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence dePascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse et le défendeur en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JUILLET 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 24 octobre 2023, l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [R] [G] un logement et un garage situés [Adresse 8] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 321,81 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 juin 2024, l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH a fait notifier à Monsieur [R] [G] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 965,26 euros en principal ; ainsi que de justifier d’une assurance.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 05 décembre 2024, signifié à étude, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [R] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail,
- l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
- le paiement de la somme de 2 381,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la fixation d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,
- le paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée,
- le paiement de la somme de 700,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l’[Localité 9] par voie électronique avec accusé de réception en date du 06 décembre 2024.
La CCAPEX de [Localité 12] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 13 juin 2024.
L’enquête sociale n’a pu être réalisée, le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous proposés pour y procéder.
A l’audience du 07 mai 2025, l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH, représenté, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 2 377,38 euros au 02 mai 2025.
Monsieur [R] [G], comparant, était au chômage. Il percevait la somme de 880,00 euros par mois. Il était agent cariste. Un échéancier avait été mis en place. Le locataire réglait le loyer ainsi qu’un supplément. Il souhaitait rester dans le logement.
Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
➣ Sur les loyers et charges impayés
Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.
Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [R] [G] au paiement de la somme de 2 377,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 965,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire
L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :
- toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;
- à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 a modifié le délai suivant la délivrance du commandement de payer, passant de deux mois à six semaines. Ce délai s’applique aux baux conclus postérieurement au 27 juillet 2023. En l’espèce, le bail a été conclu le 24 octobre 2023, soit postérieurement au 27 juillet 2023. Par conséquent, le délai applicable en l’espèce est un délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.
Par exploit du 12 juin 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 965,26 euros.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de [Localité 12] par voie électronique avec accusé de réception en date du 06 décembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 13 juin 2024.
Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.
Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines dudit commandement.
En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 24 juillet 2024.
Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V°, en sa version en vigueur au 29 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
Le VII° dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Ainsi, le juge peut à la demande d’une partie octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. De plus, le juge peut également, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
En l’espèce, Monsieur [R] [G] souhaite rester dans le logement et sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire. Il est agent cariste, actuellement au chômage, et perçoit 880,00 euros par moi. Depuis le mois de novembre 2024, le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et des charges. Pour le mois de janvier 2025, il a réglé, en plus du loyer courant et des charges, la somme de 45,00 euros. Le prélèvement du loyer a toutefois été rejeté au mois de février 2025. Néanmoins, le prélèvement du mois de mars a été effectué. Ainsi, il apparait que le locataire a repris le paiement du loyer courant et des charges et semble être en situation de régler sa dette.
Il convient alors d’accorder à Monsieur [R] [G] des délais pour le paiement de la dette locative selon les modalités décrites au dispositif ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation du bail sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois, Monsieur [R] [G] ne respectait pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d’une échéance ou d’un loyer avec les conséquences qui sont décrites au titre de l’indemnité d’occupation.

➣ Sur les délais de paiement
Le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant.
Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [R] [G] à se libérer de sa dette locative par trente-six mensualités de 66,03 euros, en sus des loyers courants et en même temps, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

➣ Sur l’indemnité d’occupation
Si Monsieur [R] [G] ne respecte pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.
Par conséquent, Monsieur [R] [G] deviendra occupant sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de sa part, il sera tenu de verser au bailleur une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.
En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée
L’alinéa 3 de l’article 1231-6 du Code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».
Le bailleur sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Le bailleur énonce avoir subi un préjudice distinct du simple retard de paiement puisque si le locataire n’assure pas le paiement de ses loyers, le bailleur continue quant à lui de payer les taxes et impôts afférents audit logement.
Néanmoins, ces différents éléments ne permettent pas de caractériser un préjudice distinct du simple retard de paiement par le locataire de ses loyers, déjà réparé par l’allocation des sommes que le locataire est condamné à verser au bailleur.
Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

➣ Sur les autres demandes
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [G], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
A ce titre Monsieur [R] [G], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH.
La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ; CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 24 octobre 2023, à la date du 24 juillet 2024 ; CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH la somme de 2 377,38 euros (deux mille trois cent soixante dix-sept euros et trente huit centimes) ; SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [R] [G] à se libérer de sa dette en trente-six mensualités de 66,03 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ; DIT que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges et en même temps ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ; DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact : - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - que, à défaut pour Monsieur [R] [G] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le preneur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, - que, Monsieur [R] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, - que, l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant ; REJETTE la demande de dommages et intérêts ;