TJ 03185, 9 juill. 2025, RG 24/01503

page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 15]
[Adresse 8]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX04]

N° RG 24/01503 - N° Portalis DBWM-W-B7I-COGZ

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00151

JUGEMENT

DU : 09 Juillet 2025

E.P.I.C. [Localité 10] [Adresse 13]

C/

[K] [B]
[O] [I]

Le :
copie certifiée conforme délivrée à :
Me Thibault CLERET
[K] [B]
[O] [I]

copie exécutoire délivrée à :
Me Thibault CLERET

JUGEMENT

Le 09 Juillet 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 10] [Adresse 13]

[Adresse 9]
[Adresse 12]
[Localité 1]

représenté par Me THierry GESSET suppléé par Me Thibault CLERET de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDEURS

Madame [K] [B]
née le 25 Novembre 1980 à [Localité 16]

[Adresse 7]
[Adresse 11]
[Localité 3]

comparante

Monsieur [O] [I]
né le 03 Décembre 1999 à [Localité 16]

[Adresse 6]
[Adresse 11]
[Localité 3]

comparant
DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 7 mai 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse et les défendeurs en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JUILLET 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 07 juin 2024, l’E.P.I.C. [Localité 10] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] un logement et un jardin situés [Adresse 5] – à [Localité 17] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 517,15 euros outre une provision sur charges.
Par acte de Commissaire de Justice en date du 07 octobre 2024, l’E.P.I.C. [Localité 10] HABITAT OPH a fait notifier à Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 087,42 euros en principal.
Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 16 décembre 2024, signifié à personne, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH a fait assigner Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail,
- l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
- le paiement solidaire de la somme de 2 686,11 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la fixation solidaire d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,
- le paiement solidaire de la somme de 600,00 euros au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée,
- le paiement in solidum de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l’[Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception en date du 17 décembre 2024.
La CCAPEX de [Localité 14] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 08 octobre 2024.
L’enquête sociale n’a pu être réalisée, la locataire ayant annulé la visite à domicile proposée au motif qu’elle travaillait et n’était donc pas disponible.
A l’audience du 07 mai 2025, l’E.P.I.C. [Localité 10] HABITAT OPH, représenté, avait maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 3 039,26 euros au 02 mai 2025 et s’était opposé à l’octroi de délais.
Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I], comparants, étaient mère et fils. Madame [K] [B] avait changé d’emploi, elle était chauffeur-routier et partait toute la semaine. Elle était en période d’essai en vue d’obtenir un contrat à durée indéterminée. Monsieur [O] [I] allait quant à lui débuter une formation. Ils avaient repris le paiement des loyers. Ils souhaitaient rester dans le logement et obtenir des délais de paiement.
Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

➣ Sur les loyers et charges impayés
Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.
Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] au paiement de la somme de 3 039,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2024 sur la somme de 1 087,42 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire
L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :
- toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;
- à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 a modifié le délai suivant la délivrance du commandement de payer, passant de deux mois à six semaines. Ce délai s’applique aux baux conclus postérieurement au 27 juillet 2023. En l’espèce, le bail a été signé le 07 juin 2024, soit postérieurement au 27 juillet 2023. Par conséquent, le délai applicable en l’espèce est un délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.
Par exploit du 07 octobre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 087,42 euros.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de [Localité 14] par voie électronique avec accusé de réception en date du 17 décembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 08 octobre 2024.
Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.
Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines dudit commandement.
En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 18 novembre 2024.
Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V°, en sa version en vigueur au 29 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
Le VII° dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Ainsi, le juge peut à la demande d’une partie octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. De plus, le juge peut également, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
En l’espèce, les locataires sollicitaient l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [K] [B] avait changé d’emploi, elle était chauffeur routier. Monsieur [O] [I] allait quant à lui débuter une formation. Ils avaient proposé au bailleur de mettre en place en échéancier et proposaient de régler la somme de 100,00 euros par mois, en plus du loyer courant et des charges. Le décompte produit par le bailleur attestait de la reprise du paiement intégral du loyer courant et des charges. En effet, le 20 janvier 2025, un virement d’un montant de 544,86 euros avait été effectué, alors que l’échéance de décembre 2024 s’élevait à la somme de 444,86 euros. Ensuite, alors que les échéances de janvier et de février 2025 s’élevaient à la somme de 385,35 euros, deux virements avaient été effectués au mois de mars d’un montant de 300,00 euros chacun. Enfin, l’échéance de mars 2025, d’un montant de 385,35 euros avait été réglée dans son intégralité.

Ainsi, il apparait que les locataires ont repris le paiement du loyer et des charges et leur situation financière semble s’améliorer et leur permettre de régler leur dette.
Il convient ainsi d’accorder à Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] des délais pour le paiement solidaire de la dette locative selon les modalités décrites au dispositif ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation du bail sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.
Si toutefois, Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] ne respectaient pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d’une échéance ou d’un loyer avec les conséquences qui sont décrites au titre de l’indemnité d’occupation.

➣ Sur les délais de paiement
Le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant.
Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] à se libérer solidairement de leur dette locative par trente-six mensualités de 84,42 euros, en sus des loyers courants et en même temps, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

➣ Sur l’indemnité d’occupation
Si Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] ne respectent pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.
Par conséquent, Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] deviendront occupants sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de leur part, ils seront tenus de verser solidairement au bailleur une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.
En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée
L’alinéa 3 de l’article 1231-6 du Code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le bailleur sollicite la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 600,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Le bailleur énonce avoir subi un préjudice distinct du simple retard de paiement puisque si les locataires n’assurent pas le paiement des loyers, le bailleur continue quant à lui de payer les taxes et impôts afférents audit logement.
Néanmoins, ces différents éléments ne permettent pas de caractériser un préjudice distinct du simple retard de paiement par les locataires de leurs loyers, déjà réparé par l’allocation des sommes que les locataires sont solidairement condamnés à verser au bailleur.
Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

➣ Sur les autres demandes
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I], parties succombantes, doivent supporter in solidum les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
A ce titre, Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de l’E.P.I.C. [Localité 10] HABITAT OPH.
La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ; CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 07 juin 2024, à la date du 18 novembre 2024 ; CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 10] HABITAT OPH la somme de 3 039,26 euros (trois mille trente neuf euros et vingt six centimes) ; SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [K] [B] et Monsieur [O] [I] à se libérer solidairement de leur dette en trente-six mensualités de 84,42 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ; DIT que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges et en même temps ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;