TJ 78646, 21 nov. 2024, RG 24/00004

MINUTE N°
N° RG 24/00004 - N° Portalis DB22-W-B7I-R7JC

Monsieur [C], [J] [P]
Madame [S], [K] [P] née [L]

C/

Madame [Y] [B]
Monsieur [X] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [C], [J] [P], demeurant [Adresse 4], non-comparant, représenté par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [S], [K] [P] née [L], demeurant [Adresse 4], non-comparante, représentée par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 2], non-comparant, ni représenté

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 2], non-comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Christine CAMPISTRON, vice-présidente
Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Hélène ROBERT

1 copie certifiée conforme à Madame [Y] [B] et à Monsieur [X] [R]

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 10 octobre 2014, Monsieur [C] [P] et Madame [S] [P] née [L] ont donné en location, par l’intermédiaire de leur mandataire à Madame [Y] [B] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 541,39 euros outre 70,00 euros à titre de provisions sur charges et 550,00 euros au titre du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 février 2023, Monsieur [C] [P] et Madame [S] [P] née [L] ont fait délivrer à Madame [Y] [B] un congé pour vente par voie de signification remise à étude avec comme date de libération des lieux le 09 octobre 2023.

Faisant valoir que les loyers sont impayés, Monsieur [C] [P] et Madame [S] [P] née [L] ont fait délivrer un premier commandement de payer le 12 juillet 2023 dont les causes ont été réglées, puis un second commandement de payer le 02 octobre 2023 visant la clause résolutoire du bail.

Une convocation par commissaire de justice était adressée à Madame [Y] [B] le 27 septembre 2023 pour procéder à un état des lieux de sortie le 10 octobre 2024.

Par mail du 08 octobre 2023, Monsieur [X] [R] répondait au commissaire de justice que l’appartement ne serait pas libéré avant février 2024, que la porte sera close pour procéder à l’état des lieux de sortie, Mademoiselle [B] n’étant pas disponible, contester les frais de recouvrement et qu’une indemnité d’occupation sera versée et que les charges seront payées.

Le 10 octobre 2023, le commissaire de justice constatait par procès-verbal l’absence de Madame [B] et que les noms [B] [R] figuraient sur la boite aux lettres et sur l’interphone.

Faisant valoir que le logement est occupé sans droit ni titre, à l’issue du congé délivré le 02 février 2023, Monsieur [C] [P] et Madame [S] [P] née [L] ont fait délivrer assignation à Madame [Y] [B] et à Monsieur [X] [R] par exploit du 20 mars 2024 afin d’entendre le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye :

- valider le congé pour vente délivré à Madame [B],

- constater la résiliation de l’engagement de location,

- ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Y] [B] et de Monsieur [X] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique,

- ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Madame [Y] [B] et de Monsieur [X] [R] à une astreinte de 100,00 euros par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux à compter de la signification de la décision,

condamner in solidum Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du dernier loyer et charges et taxes comprises à compter du 10 octobre 2023, outre revalorisation légale,
condamner in solidum Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] à leur payer la somme de 1831,70 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme du 13 février 2024, terme de février 2024 inclus, et ce avec intérêts de droit à compter de l’assignation,
condamner in solidum Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] à leur verser la somme de 1 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,
condamner in solidum Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] à lui verser la somme de 1.200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
rappeler que l’exécution provisoire est de droit,
condamner in solidum Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie électronique le 21 mars 2024.

L’affaire a été entendue à l’audience du 01 octobre 2024.

Le conseil des demandeurs sollicite le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6773,28 euros arrêtée au terme du 24 septembre 2024.
Il précise que Monsieur [R] se présente comme étant le mandataire de Madame [B] et que le couple est dépacsé depuis 7 ans.
Il ajoute que Monsieur [P] souffre d’une dégénérescence neurologique.

Bien que régulièrement cités à étude, Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] ne sont ni comparants ni représentés à l’audience.

Conformément à l’article 473 du Nouveau Code de Procédure Civile, la décision est réputée contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2024

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande:
Le bailleur justifie par les pièces produites avoir notifié l'assignation dans les délais impartis par l'article 24 alinéa 2 de la loi n°89 462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998, au représentant de l'Etat dans le département.

Sa demande est dès lors recevable.

Sur la validation du congé :

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;…. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
Selon l’article 15-II, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ; les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15-II sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le congé délivré à Madame [Y] [B], respecte les mentions obligatoires légales ainsi que les délais légaux pour l’offre de vente et le congé.

Il apparaît que donc que le congé est régulier vis-à-vis de Madame [Y] [B] en la forme ;

Quant à Monsieur [X] [R], il résulte des pièces fournies et notamment de l’extrait d’acte de naissance de Madame [B] qu’il était légalement pacsé avec elle lorsqu’elle signait seule le bail en 2014 sans que son existence soit mentionnée sur le contrat et que lorsque le congé a été délivré, le pacs était dissout depuis 6 années.
De plus, il ressort des mails échangés entre le syndic de l’immeuble et les demandeurs que ceux-ci étaient dans l’ignorance de la présence de Monsieur [X] [R] dans leur logement lors de la délivrance du congé.
En effet, ils mentionnaient par mail en réponse au syndic de l’immeuble le 14 octobre 2022 que leur locataire était Madame [B] et non Monsieur [R] et ce, jusqu’à la transmission en novembre 2023 de plaintes de copropriétaires relatifs à celui-ci sur son comportement par le syndic de l’immeuble et l’établissement du procès-verbal de commissaire de justice du 10 octobre 2023.

Si un flou demeure au regard des pièces fournies sur l’existence d’une sous-location entre Madame [B] et Monsieur [R] ou l’existence d’un concubinage, il est rappelé que non seulement le contrat de bail au 2.2 des conditions générales interdisait expressément la sous-location, ce qui a pour incidence que le bailleur n’avait pas à délivrer de congés au sous-locataire, mais aussi que le concubin du locataire ne se voyant conférer par la loi aucune cotitularité du bail, il en résulte que le congé ne doit être notifié qu’au seul locataire signataire du bail.

En conséquence, il y a lieu de valider le congé délivré à Madame [Y] [B] et de constater que le bail a pris fin de plein droit le 09 octobre 2023 à minuit ;

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] étant occupants sans droit ni titre depuis le 09 octobre 2023 à minuit, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leurs chefs avec le recours à la force publique si nécessaire.
Le recours à la force publique étant accordé, il constitue une mesure suffisante pour assurer l’exécution du présent, si bien que la demande d’astreinte sera rejetée.
Au vu de la mauvaise foi des occupants qui se maintiennent illégalement dans les lieux depuis une année, il est fait droit à la demande de suppression du délai de 2 mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] devront s’acquitter à compter du 10 octobre 2023 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer exigible augmenté des charges et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise effective des clés.

Sur l’arriéré locatif :

Il résulte des dispositions de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges aux termes convenus ;

En application de l’article 1315 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Il est rappelé que dans le respect du contradictoire, l’actualisation de la dette à l’audience non signifiée aux défendeurs absents ne peut être prise en compte.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du second commandement de payer et de la situation de compte au 13 février 2024, terme de février 2024 inclus, que Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] sont redevables de la somme1831,70 euros au titre des impayés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation.

Ils sont condamnés in solidum au paiement de ladite somme avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La demande de dommages et intérêts fondée sur 1240 du code civil ne peut résulter d’une simple présomption.
Une faute délictuelle, un préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice doivent être démontrés.

En l’espèce, ces éléments n’étant pas démontrés, la demande de dommages et intérêts est rejetée. 

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux prescriptions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] devront verser in solidum à Monsieur [C] [P] et Madame [S] [P] née [L] la somme de 1.200,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens conformément à la facture du conseil fournie.

Madame [Y] [B] et Monsieur [X] [R] seront également condamnés in solidum aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile en ce compris les frais des deux commandements de payer.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

PAR CES MOTIFS