TJ 38053, 23 mai 2025, RG 24/00037

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN JALLIEU

JUGE DE L’EXECUTION

N° RG 24/00037
N° Portalis DBYG-W-B7I-DG3H

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

Madame [B] [R] épouse [Z]
née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 19]

Monsieur [D] [Z]
né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 16] (PAYS BAS)

demeurant ensemble [Adresse 7]
[Localité 3]

représentés par Me Cécile SCHAPIRA, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

à

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE : Séverine LEFRANCOIS

GREFFIER : Laurence ELAUT,

DEBATS : publics du 28 Mars 2025

Les parties étant avisées oralement que le présent jugement serait prononcé à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de l’affaire dite «APOLLONIA», courant de l’année 2007, Monsieur [D] [Z] et Madame [B] [Z], née [R], ont été contactés par la société APOLLONIA qui proposait des placements immobiliers.

Plusieurs actes authentiques de vente ont été dressés par maître [I] [W], notaire associé à [Localité 8]. Le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits et obligations du Crédit Immobilier de France Méditerranée (CIFMED), de la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI), du Crédit immobilier de France financière RHONE AIN (CIFFRA) et du CIFCO, leur a consenti plusieurs prêts immobiliers pour les acquisitions suivantes :

-Un bien situé à [Localité 9] au lieudit «[Adresse 13] », le lot C006 constitué d’un appartement de type 2 au rez-de-chaussée et le lot 565 correspondant à un parking extérieur, dans l’ensemble immobilier «LES PORTES DU CANAL » ensuite d’une procuration du 13 mars 2008, d’une offre de prêt du CIFMED du 26 mars 2008, acceptée le 7 avril 2008, selon acte notarié de prêt exécutoire du 19 mai 2008 reçu par maître [W], d’un montant de 269 799 euros,

-Un bien situé à [Localité 10] au lieudit « [Localité 14] » dans la résidence « LES 4 SOLEILS », le lot 502, appartement de type 2 situé au premier étage, ensuite d’une procuration du 23 juillet 2007, d’une offre de prêt de la BIP du 20 juillet 2007, acceptée le 21 août 2007, selon acte notarié de prêt exécutoire du 31 octobre 2007 reçu par maître [I] [W], d’un montant de 311 558 euros,

-Plusieurs biens situés à [Localité 11], dans la résidence hôtelière [Localité 11] située [Adresse 5], lots 36,37,38, (129,130,131 du plan) constitués de chambre avec kitchenette, ensuite d’une procuration du 12 décembre 2007, reçu par maître [O] [G], notaire à [Localité 15], d’une offre de prêt du CIFFRA du 4 décembre 2007, acceptée le 21 décembre 2007, en vertu d’un acte notarié de prêt exécutoire du 16 avril 2008 reçu par maître [N] [Y], notaire à [Localité 8], d’un montant de 485 649 euros,

-Un bien situé à [Localité 18], au lieu dit «[Localité 17]», dans l’ensemble immobilier dénommé «LES TERRASSES DU MONT SAINT MICHEL» , lot n°5 correspondant à un logement au rez-de-chaussée, ensuite d’une procuration du 22 janvier 2008, d’une offre de prêt du CIFCO du 14 octobre 2008, acceptée le 26 octobre 2008, en vertu d’un acte notarié de prêt reçu par maître [I] [W], le 17 novembre 2008, pour un prêt d’un montant de 70 224 euros.

Monsieur et Madame [Z] ont contesté avoir donné leur aval pour les conclusions de ces différents prêts.

Face à des impayés, les déchéances des termes des prêts ont été prononcés.

Le CREDIT IMMOBILIER DE France (CIFD) venant aux droits du CIFMED, de la BPI, du CIFCO et du CIFRAA a procédé à quatre mesures d’exécution forcée à l’encontre des époux [Z] :

-Une saisie attribution de loyers le 2 février 2024 signifiée à la SAS APPART CITY, qui a été dénoncée aux époux [Z] le 8 février 2024 (prêt du CIFMED),
-Une saisie attribution de loyers le 8 février 2024 signifiée à la SAS ODALYS, qui a été dénoncée aux époux [Z] le 13 février 2024 (prêt de la BIP),
-Une saisie attribution de loyers le 14 février 2024 signifiée à la SAS RESIDIS qui a été dénoncée aux époux [Z] le 21 février 2024 (prêt du CIFFRA),
-Une saisie attribution de loyers le 28 février 2024 signifiée à la SAS VACANCEOLE BRETAGNE, qui a été dénoncée aux époux [Z] le 4 mars 2024 (prêt du CIFCO),

Par exploit de commissaire de justice du 8 mars 2024, Monsieur [D] [Z] et Madame [B] [Z], née [R], ont fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) aux fins de contester les mesures de saisie pratiquées.

Par conclusions notifiées le 9 janvier 2025, Monsieur et Madame [Z] demandent au tribunal de céans sur le fondement de l’article 1370 du Code civil, de l’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire et du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, de :

- PRONONCER le sursis à statuer dans l’attente de 1a décision qui sera prononcée par le Tribunal Judiciaire de Paris sur l’inscription de faux ;

A titre principal,

- Les DIRE recevables et bien fondés en leurs demandes ;

- DIRE nulle et sans effet :

*la saisie attribution signifiée 1e 2 février 2024 a la S.A.S. Appart City et dénoncée le 8 février 2024 aux époux [Z],
*la saisie attribution signifiée 1e 8 février 2024 at 1a S.A.S. Odalys et dénoncée le 13 février 2024 aux époux [Z],
*la saisie attribution signifiée le 14 février 2024 a la S.A.S. Residis et dénoncée le 21février 2024 aux époux [Z],
*la saisie attribution signifiée 1e 28 février 2024 a la S.A.S. Vacanceole Bretagne et
dénoncée 1e 4 mars 2024 aux époux [Z],

- ORDONNER1a mainlevée des mesures de saisies attribution précitées ;

En toute hypothèse,

- CONDAMNER 1e CIFD à leur verser la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et le montant des frais de la mainlevée qui pourrait sera ordonnée.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [Z] contestent les différentes procurations notariées et les actes authentiques de prêts précités.

Ils rappellent les différentes procédures dans le cadre de cette affaire :

-Leur dépôt de plainte avec constitution de partie civile le 29 mai 2009 dans le cadre de l’instruction pénale devant le tribunal judiciaire de Marseille des chefs d’escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux, association de malfaiteurs, abus de confiance et exercice illégale de la profession d’intermédiaire en banque et à l’égard des notaires des chefs de faux en écritures publiques et complicité d’escroquerie, et le renvoi de 13 prévenus devant le tribunal correctionnel de MARSEILLE pour escroquerie en bande organisée, l’arrêt de la Chambre de l’instruction ayant considéré que les actes notariés entâchés de nombres anomalies étaient des éléments constitutifs de l’infraction d’escroquerie en bande organisée, l’affaire étant entendue en 2025,
-Leurs exploits d’huissiers de justice d’août, septembre et octobre 2010, devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE à l’encontre des intervenants de l’affaire APOLLONIA en nullité de contrats de vente et de prêts, et en responsabilité à l’égard des établissements bancaire pour manquement au devoir de conseil, avec la décision du juge de la mise en état de surseoir à statuer dans l’attente de la procédure pénale précitée,
-Leur déclaration d’inscription de faux du 11 décembre 2024, et l’assignation devant le tribunal judiciaire de Paris du 10 janvier 2025,

Les époux [Z] demandent in limine litis au tribunal de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure initiée devant le tribunal judiciaire en inscription de faux affectant les actes notariés, l’acte de procuration et l’acte authentique de prêt conformément à l’article 313 du Code de procédure civile.

Ils invoquent par ailleurs la prescription du titre exécutoire au regard de l’article L218-2 du Code de la consommation et affirment que le CIFD ne rapporte pas avoir diligenté un acte interruptif de prescription, ainsi que le délai de prescription des actes étant de 2 ou 5 ans, la prescription est intervenue pour les différents prêts soit le 14 juin 2012 ou 2015, soit le 16 novembre 2013 ou 2016, soit le 22 février 2014 ou 2017, soit le 16 mars 2014 ou 2017.

Par ailleurs, ils soulèvent des irrégularités affectant les actes n’ayant pas été signés par eux-mêmes, et devant être privés de leur caractère authentique, telles que l’absence de mandat pour l’acquisition des biens au regard des actes de procuration faisant référence à des offres de prêt inexistantes non signées le même jour que les procurations, et l’absence de pouvoir de Madame [T], secrétaire notariale et non clerc de notaire, pour régulariser les actes.

Ils invoquent également la nullité de la déchéance des termes des différents prêts estimant abusives les clauses des contrats au regard de l’article L132-1 du Code de la consommation et indiquant ne pas avoir été destinataires d’un courrier les informant de la déchéance du terme des contrats de prêts. Ils affirment que les commandements de payés sont nuls et que les créances ne sont ni liquides, ni exigibles n’étant pas justifiées.

Enfin, ils s’estiment victimes de manœuvres dolosives et soutiennent qu’ une créance ne peut être saisie lorsqu’elle a été obtenue par fraude, qu’ils ont réalisé postérieurement qu’ils avaient été trompés, que les revenus locatifs ne permettaient pas de couvrir les échéances de prêts et que les immeubles proposés ont été surévalués. Ils reprochent aux établissements prêteurs, qu’ils n’ont jamais rencontrés, d’avoir manqué à leurs obligations d’information et de conseil, leur endettement ayant largement excédé le seuil généralement retenu par les banques.

En réplique, par conclusions notifiées le 14 février 2025, le CIFD demande au tribunal judiciaire, de :

In limine litis,

PRONONCER le sursis à statuer jusqu’à ce que le Tribunal judiciaire de Paris ait statué sur la demande d'inscription de faux dont il est saisi par les époux [Z] ;

En tout état de cause,
In limine litis

DECLARER IRRECEVABLE la contestation de la saisie-attribution effectuée par les époux [Z]

A titre principal

VALIDER dans leur intégralité les saisies-attribution suivantes :
- La saisie attribution du 2 février 2024 entre les mains de la société APPARTCITY et dénoncée aux époux [Z]1e 8 février 2024 ;
- la saisie attribution du 8 février 2024 entre les mains de la société ODALYS et dénoncée aux époux [Z] le 13 février 2024 ;
- la saisie attribution du 14 février 2024 entre les mains de la société RESIDIS et dénoncée aux époux [Z] le 21 février 2024 ;
- la saisie attribution du 28 février 2024 entre les mains de la société VACANCEOLE BRETAGNE et dénoncée aux époux [Z]1e 4 mars 2024.

DEBOUTER les époux [Z] de 1'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER les époux [Z] à lui régler la somme de 3000 euros au titre des dispositions de 1’artic1e 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le CIFD ne s’oppose plus à la demande de sursis à statuer au regard notamment de l’article 1371 du Code civil.

Il soulève l’irrecevabilité des contestations des époux [Z], ces derniers ne démontrant pas avoir procédé aux dénonciations des contestations des saisies attribution en conformité avec l’article R211-11 du Code des procédures civiles d’exécution et souligne qu’aucun bordereau d’envoi n’a été produit.

S’agissant de la prescription du titre exécutoire, la banque considère que le code de la consommation n’est pas applicable au regard de l’activité professionnelle des demandeurs devenus loueurs de meublés professionnels et soutient que le délai de 5 ans a été interrompu par les actions en paiement engagés par les établissements financiers, pour le CIFMED le 12 juin 2012, pour la BPI le 22 février 2012, pour le CIFFRA le 27 mars 2012 et pour le CIFCO le 11 mai 2012, qu’il a lui-même interrompu la prescription par son action en 2012 et qu’il peut disposer de deux titres exécutoires.

Sur la nullité de la déchéance du terme, le CIFD rappelle, selon lui, que les demandeurs ne peuvent se prévaloir des dispositions du code de la consommation, notamment de l’article L132-1 afférent aux clauses abusives car les débiteurs étaient des emprunteurs LMP, professionnels, alors que les offres de prêts leur ont été adressées pour des emprunteurs LMNP. Il soutient également avoir adressé des mises en demeure pour les différents prêts le 14 juin 2010, le 16 novembre 2011, le 14 octobre 2010, le 16 mars 2012. Le CIFD mentionne également avoir adressé décomptes actualisés et notices explicatives pour chaque prêt et affirme que les créances sont bien liquides et exigibles.

S’agissant des prétendues irrégularités affectant les actes authentiques, le CIFD rappelle que la discordance entre la date de signature de l’offre de prêt visée dans la procuration et celle de l’acception de l’offre mentionnée dans l’acte de notarié n’est pas une cause de nullité. Il soutient que le défaut de pouvoir de Madame [T] n’est pas justifié, que les emprunteurs ont régulièrement signé les actes de prêts et qu’ils ont d’ailleurs ratifié les actes en s’exécutant.

Concernant l’action pour dol à son encontre, le CIFD soutient que l’action pour dol de 5 ans est prescrite. Il soutient que les éléments constitutifs du dol ne sont pas prouvés, notamment que la rentabilité d’une opération d’investissement ne saurait constituer une erreur déterminante du consentement des emprunteurs, que les demandeurs ne rapportent aucune intention de nuire de la banque et que les prétendues manœuvres frauduleuses décrites émanent d’un tiers la société APOLLONIA, non partie à l’acte de prêt, et qu’aucune collusion frauduleuse avec le CIFD n’a été démontrée. Le CIFD expose enfin avoir été victime du stratagème mis en place consistant à obtenir des crédits auprès de plusieurs banques lesquelles ignoraient « l’empilement des prêts immobiliers » et le taux d’endettement total des clients présentés.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions des parties, et ce conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'audience du 28 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

AVANT DIRE DROIT SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER

Aux termes des dispositions de l’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

Aux termes de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

L’article 379 du même code précise que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

1-Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 313 du Code de procédure civile, si l'incident est soulevé devant une juridiction autre que le tribunal judiciaire ou la cour d'appel, il est sursis à statuer jusqu'au jugement sur le faux à moins que la pièce litigieuse ne soit écartée du débat lorsqu'il peut être statué au principal sans en tenir compte.
Il est procédé à l'inscription de faux comme il est dit aux articles 314 à 316. L'acte d'inscription de faux doit être remis au greffe du tribunal judiciaire dans le mois de la décision de sursis à statuer, faute de quoi il est passé outre à l'incident et l'acte litigieux est réputé reconnu entre les parties.
Ainsi la procédure d’inscription en faux relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire ou d’une Cour d’appel.

Monsieur et Madame [Z] sont dès lors recevables à solliciter un sursis à statuer devant le juge de l’exécution dès lors que l’inscription de faux, dont le juge de l’exécution en première instance ne peut connaître, peut avoir une incidence sur la validité de l’acte sur lequel se fonde la mesure de saisie.

Monsieur et Madame [Z] seront par conséquent déclarés recevables en leur demande de sursis à statuer.

2-Sur le bien fondé de la demande

Les parties sollicitent le sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de paris sur l’inscription de faux diligentée par les époux [Z].

Il ressort de l’assignation en justice du 10 janvier 2025 devant le tribunal judiciaire de Paris que la procédure a été diligentée à l’encontre des actes suivants :

-Acte notarié de procuration du 13 mars 2008 reçu par maître [L], notaire à [Localité 12], et l’acte notarié de prêt du 19 mai 2008 (CIFMED) reçu par maître [W], notaire à [Localité 8], pour l’acquisition des biens dans l’ensemble immobilier « LES PORTES DU CANAL » sur la commune de [Localité 9],
-Acte notarié de procuration du 23 juillet 2007 reçu par maître [W], notaire à [Localité 8] et acte notarié de prêt du 31 octobre 2007(BPI) par maître [W] pour l’acquisition de lots dans l’ensemble immobilier « LES 4 SOLEILS » à [Localité 10],
-Acte notarié de procuration du 12 décembre 2007 reçu par maître [G], notaire à [Localité 15], et acte notarié de prêt du 16 avril 2008 (CIFFRA) reçu par maître [Y], notaire à [Localité 8], pour l'acquisition de lots dans l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE [Localité 11] » situé sur la commune de [Localité 11],
-L’acte notarié de procuration du 22 janvier 2008 reçu par maître [W], et l’acte de prêt du 17 novembre 2008 (CIFCO) reçu par maître [W] pour l’acquisition de lots dans l’ensemble immobilier dénommé «LES TERRASSES DU MONT SAINT MICHEL» à [Localité 18].

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les mesures d’exécution pratiquées se fondent sur les actes de prêts précités.

Ainsi l’issue de la procédure d’inscription de faux, pouvant remettre en cause la validité des actes et leurs effets, apparaît déterminante pour statuer sur la validité des mesures d’exécution pratiquées sur le fondement des actes de prêts contestés.

Par conséquent, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice et dans l'attente du jugement du tribunal judiciaire de Paris, il y a lieu de surseoir à statuer.

Dans cette attente, les autres demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS