TJ 30189, 16 juill. 2025, RG 24/01515

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 8]
[Localité 4]

Minute N°

N° RG 24/01515 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KXBE

[C] [L] épouse [W]

C/

[E] [J]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2025

DEMANDERESSE:

Mme [C] [L] épouse [W]
née le 31 Août 1979 à [Localité 12]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [E] [J]
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 14 mai 2025
Date du Délibéré : 16 juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Juillet 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous seings privés en date 25 avril 2001, Monsieur et Madame [L] ont donné à bail à Madame [E] [J] un logement situé sur la commune de [Adresse 10][Localité 7][Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 820 francs et 30 francs de provision pour charges. Monsieur et Madame [L] étant décédés, Madame [C] [L], épouse [W], a hérité de cet appartement.

Des loyers demeurant impayés, en date du 27 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 1 312 €, en principal.

Madame [J] a également été mis en demeure de justifier de l'occupation du logement.

En date du 14 mars 2024, Madame [W] a assigné Madame [J] pour l'audience du 12 juin 2024, afin de voir :

- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au 29 novembre 2023,- ordonner l’expulsion de Madame [E] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique- condamner Madame [E] [J] à payer :- une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit 300 €, de la résiliation du bail jusqu'à entière libération des lieux,
- La somme de 2 271 € au titre des loyers et charges impayés,
- la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement à payer.

Appelée, l’affaire a été renvoyée au 2 septembre puis au 11 décembre 2024.

Après réouverture des débats à l’audience du 9 avril 2025, l’affaire a été renvoyée au 14 mai.

En demande, Madame [W], présente et représentée, confirme les termes de son assignation et s’en réfère à ses conclusions actualisées :
Vu les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014,
Vu la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,
Vu le commandement de payer suivant exploit d'huissier en date du 27 décembre 2023, demeuré infructueux,
Constater la mauvaise foi évidente de la locataire pour défaut de paiement de loyers,
Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),

En conséquence

Ordonner sans délai l'expulsion de Madame [J] et celle tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
Voir condamner Madame [J] au paiement de la somme de 6 471 € au titre de loyers et charges impayés selon décompte arrêté au jour de l'assignation, quittancement du mois de mai 2025 inclus,
La voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux soit à la somme de 300 €,
Dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée, sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux,

Dire et juger que les intérêts dus sur le montant de loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 décembre 2023.
La voir condamner au paiement d'une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
La voir condamner au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile,
Juger qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire au visa des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile tenant la nature de l'affaire.

En défense, Madame [E] [J], présente, conteste le montant de la demande et se plaint de l’état d’insalubrité du logement.

L'affaire est mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Selon les dispositions de l'article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) et du Décret du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions en prévention des expulsions locatives, et de l'arrêté préfectoral du 14 janvier 2022, les bailleurs doivent justifier qu'ils ont saisi la CCAPEX en vue de l'enquête sociale préalable dès lors que le locataire est en situation d'impayé consécutivement depuis 3 mois ou que la dette est équivalente à trois mois de loyer hors charges au moment de la délivrance du commandement de payer.

En l'espèce, Madame [W] justifie valablement avoir saisi la CCAPEX le 28 décembre 2023, l'un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l'assignation, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précité.
Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.“

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 15 mars 2024 pour l'audience du 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [J] sera déclarée recevable.

Sur l’état d’insalubrité du logement :
Madame [J] ne produit aucune pièce recevable à l’appui de sa demande, Madame [W] produisant pour sa part des factures de réparations.
En conséquence, l’état d’insalubrité du logement sera rejeté.

Sur la résiliation du bail :
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) dispose : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux“.

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [J] le 27 décembre 2023.
Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 27 février 2024, et à cette date, le commandement est demeuré infructueux, ainsi qu'il résulte du décompte produit en demande.
En conséquence, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :
Du fait de l’application de la clause résolutoire, Madame [J] est devenue occupante sans droit ni titre.
En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :
En raison de la résiliation du bail, la locataire a été déchue de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif.
Il convient d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel et qu'elle subira les augmentations légales.
En conséquence, Madame [J] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu'à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :
Madame [W] produit un décompte arrêté à la date du 14 mai 2025 faisant ressortir une dette d’un montant total de 5 389 €, hors pénalité sur enquêtes, composée de la dette locative à la date d'acquisition de la clause résolutoire et des indemnités d'occupation équivalentes au loyer mensuel jusqu'à la date du décompte, somme qui ne souffre d'aucune contestation.
En conséquence, Madame [J] sera condamnée à payer par provision à Madame [W], la somme de 5 389 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l'octroi de délais de paiement :
Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.“

En l’espèce, il ressort du relevé de compte actualisé au 14 mai 2025 que Madame [J] n’a pas repris le paiement de ses loyers, avant l’audience.
En conséquence, le locataire n’étant pas en situation de régler sa dette locative aucun délai ne sera octroyé à Madame [J].

Sur les frais irrépétibles et les dépens :
En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Madame [J] sera condamnée à payer la somme de 300,00 € à Madame [W].

Aux termes de l'article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.“, en conséquence, Madame [J] sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :