TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/01942

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/01942 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WYH

Minute : 25/00722

S.A.S.U. FONCIERE DU MOULIN VERT
Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

C/

Monsieur [A] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [A] [D]

Le

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S.U. FONCIERE DU MOULIN VERT
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par bail verbal à effet du 30 décembre 2010, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT a donné en location à Monsieur [A] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT lui a fait délivrer le 4 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 3.626,78 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Monsieur [A] [D] devant devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis à l'effet de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation du bail,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son fait avec au besoin le recours à la force publique,
-supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du CPCE,
-ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée,
- prononcer sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
* 5.869,92 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer,
* une indemnité d'occupation équivalente au loyer courant augmenté des charges jusqu'au départ effectif des lieux,
* 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'audience du 5 mai 2025, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.439,51 euros arrêtée à mars 2025 et a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la résiliation le temps des délais accordés.

Monsieur [A] [D], comparant en personne, reconnait la dette et demande des délais de paiement et la suspension de la résiliation en versant la somme mensuelle de 150 euros en plus du paiement du loyer courant pour apurer la dette. Il indique percevoir un salaire mensuel de 1.700 euros et avoir 4 enfants à charges. Il précise également être en capacité d'honorer le paiement de la dette compte tenu du salaire de son épouse qui perçoit des ressources de 2 000 euros par mois.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 17 février 2025, soit plus de deux mois avant l'audience du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 décembre 2014, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 13 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la demande de paiement du loyer et charges

Par application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SASU FONCIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Monsieur [A] [D] reste lui devoir la somme de 4.439,51 euros à la date du 2 mai 2025.

Monsieur [A] [D] ne conteste pas le montant de la dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Les frais de poursuite facturés 183,65 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4.255,86 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.626,78 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de délais de remboursement

L'article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de vingt-quatre mois, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties, Monsieur [A] [D] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Il convient toutefois de rappeler que le défaut de paiement de deux mensualités même non consécutives à leur échéance entraînerait la déchéance du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les demandes de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion

Le paiement du loyer et des charges est une obligation de tout locataire, rappelée notamment par les dispositions de l'article 1728 du code civil et par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le défaut de paiement constitue un manquement aux obligations contractuelles pouvant être sanctionné par la résiliation du contrat, conformément aux dispositions de l'article 1741 du code civil.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte de créance du 2 mai 2025 que Monsieur [A] [D] n'a pas procédé au paiement des loyers intégralement, entraînant la constitution d'une dette locative.

Toutefois, si les délais de paiement accordés par le présent jugement sont respectés et compte tenu des efforts réels fournis par le locataire, sa faute ne présente plus le caractère de gravité justifiant le prononcé de la sanction suprême que constitue la résiliation du bail.

Dès lors, il convient de dire que le bail ne sera résilié que si les délais de paiement ne sont pas respectés, en plus du paiement des loyers courants.

Dans ce cas, il pourra être procédé à l'expulsion, conformément aux dispositions du livre IV du code des procédures civiles d'exécution. Monsieur [A] [D] serait alors redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l'expulsion.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [A] [D], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS