TJ 59350, 15 juill. 2025, RG 25/00669

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 25/00669 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOFG
NT/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

M. [M] [I]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Hugo FORT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Association ASSOCIATION LE CENT QUATRE VINGT HUIT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 24 Juin 2025

ORDONNANCE du 15 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2021, M. [M] [I] a mis à bail au profit de l’association Le Cent Quatre Vingt Huit des locaux situés au [Adresse 6] et au [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du 1er septembre 2021.

Suite à ce qu’il considère comme des impayés, M. [I] a fait signifier à L’association Le Cent Quatre Vingt Huit le 18 février 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 24 avril 2025, M. [I] a fait assigner L’association Le Cent Quatre Vingt Huit devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de L’association Le Cent Quatre Vingt Huit et de tous occupants de son chef, des locaux en cause,
- condamner L’association Le Cent Quatre Vingt Huit à lui verser une provision de 24 053,90 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er avril 2025,
- condamner L’association Le Cent Quatre Vingt Huit à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d'occupation jusqu’à libération des biens loués de 7 386 euros par mois,
- condamner L’association Le Cent Quatre Vingt Huit aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer,
- condamner L’association Le Cent Quatre Vingt Huit à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La partie défenderesse a constitué avocat.

Appelée une première fois lors de l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour être retenue lors de l’audience du 24 juin 2025.

Lors de cette audience, M. [I], représenté par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience qui reprennent, en les actualisant, les demandes figurant dans l’assignation en portant à 28 349,66 euros l’arriéré arrêté au 1er mai 2025 et à 7 457,92 euros le montant réclamé au titre de l’indemnité d'occupation et y ajoutent une demande de rejet de la demande de délais de grâce.

De son côté, l’association Le Cent Quatre Vingt Huit, représentée par son conseil reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment de :
à titre principal,
- dire n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse,
à titre subsidiaire,
- lui accorder 24 mois de délai de grâce,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
en tout état de cause,
- condamner le demandeur aux dépens et à lui verser 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Monsieur [I] indique que la défenderesse a accumulé une dette locative de près de 40 000 euros le conduisant à lui adresser une mise en demeure datée du 11 août 2024 par courrier électronique.
Il ajoute qu’il a réclamé le montant dû au titre de la clause d’indexation du loyer. Par courrier du 29 décembre 2024, il expose avoir réclamé la régularisation de l’arriéré concernant la période de janvier 2022 à novembre 2024 soit un montant de 20 797,93 euros.
Il expose que l’association a contesté la demande de régularisation rétroactive par courrier du 17 janvier 2025 selon une argumentation juridique qu’il conteste.
Il précise que, faute de régularisation et vu le montant de l’arriéré, il a fait le choix de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Il fait valoir que le loyer a été modifié par avenant du 1er juillet 2022 et que l’association est malvenue d’en contester la valeur contractuelle dès lors qu’elle a versé à compter de cette date des montants correspondant au cadre fixé par ledit avenant. Il affirme produire des échanges corroborant l’existence d’un accord entre les parties sur le nouveau montant du loyer.
Il allègue avoir régulièrement informé l’association des régularisations de charges et des justificatifs afférents.
Il estime n’avoir jamais renoncé à l’indexation du loyer et dément que la phrase figurant dans le courrier électronique du 11 août 2024 équivaut à une telle renonciation de sa part.
Il détaille les modalités du calcul de l’évolution indiciaire ayant présidé à la mise en œuvre de l’indexation.

L’association met en cause la valeur de l’avenant invoqué par M. [I]. Elle soutient que la surface complémentaire évoquée par le bailleur était déjà incluse dans les locaux désignés par le bail initial. Par conséquent, elle conteste devoir le montant correspondant à l’augmentation de loyer invoquée au titre de ladite surface complémentaire par le bailleur.
La défenderesse soutient que les 400 euros supplémentaires qu’elle a versés à compter du mois de juillet 2022 correspondent à une proposition de l’association de prise en charge de travaux n’ayant donné lieu à aucune formalisation entre les parties. Elle affirme que c’est par erreur que le versement de ces 400 euros supplémentaires s’est poursuivi.
L’association souligne que dans son courrier électronique du 11 août 2024, sans équivoque, M. [I] a renoncé à l’indexation du loyer sur la période antérieure, indexation dont elle affirme qu’elle ne figure pas dans les stipulations liant les parties.
Elle conteste les modalités selon lesquelles sont intervenues les régularisations de charges et allègue qu’aucune facture n’est intervenue à ce titre.

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.
Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 18 février 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Le bail conclu entre les parties comporte une clause intitulée « indexation des loyers ». Les modalités de sa mise en œuvre y sont précisées comme l’indice de référence. La référence, dans le courrier électronique du 11 août 2024, aux efforts qu’il a consentis « pour ne pas augmenter le loyer (augmentation taxe foncière, majoration de l’indice des loyers depuis deux ans…) » constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à la prise en compte de l’indexation pendant les deux années précédant ce courrier électronique.
La référence dans le bail, s’agissant des locaux loués, à un restaurant d’une surface de 30,6 mètres carrés, caractérise l’existence d’une contestation sérieuse empêchant de prendre en compte le versement de 400 euros supplémentaires par mois comme résultant d’un accord tel que l’expose l’avenant non signé produit par le demandeur : « l’association le 188 loue à partir du 1er juillet 2022 une surface supplémentaire correspondant au local situé au niveau de la cour et d’une surface totale de 30,6 m2 destiné à la restauration ». Le contenu du courrier électronique du 24 juillet 2020 que M. [I] a adressé à l’association évoquant un projet de travaux et une proposition de participation de l’association sous forme de versements mensuels renforce le caractère sérieux de la contestation à ce titre.
Aucune formalisation d’un accord sur ledit projet de travaux ne permet pas de considérer comme affectés à d’autres causes que le loyer et les charges le versement de ces 400 euros mensuels.

Or, au 1er mai 2025, il ressort des éléments soumis qu’en tenant compte des sommes versées par l’association depuis le 1er aout 2023, le montant total s’élève à 138 800 euros. Le montant du loyer de 5 705 euros non sérieusement contestable avec application d’une indexation à compter du loyer du 1er septembre 2024 à l’indice ILAT de 137,29 le portant à 6 779,53 euros par mois et la prise en compte des seules provisions sur charges, le montant total dû s’élevait à 139 690,77 euros au 1er mai 2025, l’arriéré non sérieusement contestable s’élevant donc à 890,77 euros au 1er mai 2025.

Dès lors, au moment de la délivrance du commandement de payer, l’existence d’un arriéré imputable à l’association est sérieusement contestable de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de constat de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et, par voie de conséquence, sur les demandes qui lui sont accessoires.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner le demandeur aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,