TJ 78646, 22 juill. 2025, RG 25/00342

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025

N° RG 25/00342 - N° Portalis DB22-W-B7J-S6XE

DEMANDEUR :

Madame [G] [J] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Me Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : Me ROBERT
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [Y] née [J] a donné à bail à M. [M] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 8 octobre 2019, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 860,61€, outre 72€ de provision sur charges.

Un premier commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1810,92€ a été délivré à M. [M] [O] le 10 mai 2024.

Un second commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1871,30€ a été délivré à M. [M] [O] le 7 août 2024.

Ce dernier commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 août 2024.

Devant l'absence de régularisation, Mme [G] [Y], par acte du 24 mars 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 25 mars 2025, a fait assigner M. [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 19 septembre 2024 à titre principal, et à compter du 8 octobre 2024 à titre subsidiaire ;L’expulsion de M. [M] [O] et de tous occupants des lieux de son chef, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;La condamnation de M. [M] [O] à lui payer une indemnité d’occupation fixée au double du montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail ;La condamnation de M. [M] [O] à lui payer la somme de 3125,29€ arrêtée au mois de mars 2025 au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus ;La condamnation de M. [M] [O] à lui payer la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

Mme [G] [Y], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 4304,51€, échéance de mai 2025 incluse. Elle indique que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers, seule la CAF lui versant l’APL à hauteur de 343€ par mois.

M. [M] [O], régulièrement assigné, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [M] [O], non-comparant, ayant été régulièrement assigné, il sera statué malgré son absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 8 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VIII).

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1871,30€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [M] [O] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 8 octobre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Mme [G] [Y] produit un décompte démontrant que M. [M] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4304,51€ à la date du 12 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [M] [O] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 4304,51€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1871,30€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 7 août 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d’occupation, du 1er juin 2025, jusqu'à la libération des lieux. L'indemnité d'occupation, laquelle trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, est destinée à réparer le préjudice réel que subit le bailleur et est appréciée notamment en fonction de la valeur locative des lieux, des charges et du dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien. En l’espèce, le bailleur ne rapporte aucun élément pour étayer le préjudice réel subi au-delà de la perte des loyers subie, de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme correspondant aux loyers et charges actualisés.

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et Mme [G] [Y] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir le locataire quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [M] [O], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] [Y] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [M] [O] à lui verser une somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS