TJ 78646, 22 juill. 2025, RG 24/02061

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
22 JUILLET 2025

N° RG 24/02061 - N° Portalis DB22-W-B7I-R4QI
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «HESPÉRIDES SAINT GERMAIN CHÂTEAU» situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE PRESTATIONS EN GESTION IMMOBILIERE (SOPREGI), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 692 004 120 dont le siège social est situé [Adresse 7] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [Z]
demeurant [Adresse 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 30 Mars 2024 reçu au greffe le 05 Avril 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 22 Mai 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [Z] est propriétaire des lots n°2067 et 7017 au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” situé [Adresse 4].

Faisant grief à Mme [Z] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” lui a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du
18 septembre 2023, d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” situé [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société SOPREGI, a, par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2024, fait assigner Mme [Z] devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 25.427,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 février 2024, outre 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 54 du code de procédure civile, de :
- juger que Mme [Z] est propriétaire du lot n°7017 au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” situé [Adresse 5],
- juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société SOPREGI,
en conséquence,
- condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société SOPREGI, les sommes de :
* 40.779,93 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,
* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,
- condamner Mme [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à ses dernières conclusions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [Z], qui n’a pu être touchée, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de recherches conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 février 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 22 mai 2025 et a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que la demande tendant à voir “juger que Mme [Z] est propriétaire du lot n°7017 au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” situé [Adresse 3] [Localité 9] ([Localité 6]”, n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne sera pas statué sur cette demande.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [Z] pour les lots n°2067 et 7017,
- une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 18 septembre 2023 pour un montant de
13.981,50 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au
16 février 2024 pour un solde débiteur de 25.427,66 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2024
au 30 septembre 2024 pour un solde débiteur de 40.779,93 euros,
- les appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au
31 décembre 2024,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2022 et 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
16 juin 2022.et 23 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024, et voté la réalisation de divers travaux,
- le contrat de syndic conclu le 16 décembre 2020 prenant effet à cette date pour une durée de 3 ans,
- le contrat de syndic conclu le 23 juin 2023 prenant effet à cette date pour une durée de 3 ans.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 40.779,93 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

Mme [Z] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire.

Compte tenu des conclusions d’actualisation, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 30 mars 2024, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 25.427,66. euros, et à compter du 24 octobre 2024, date de signification des dernières conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts..

Sur les autres demandes

Mme [Z], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [Z] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS