TJ 38053, 22 juill. 2025, RG 24/01214

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

N° Minute : 25/426

N° RG 24/01214 - N° Portalis DBYG-W-B7I-DJ3Q

Plaidoirie le 20 Mai 2025

Composition du tribunal :
Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Catherine MOTTIN
en présence de Mme [T] [P] auditrice de justice

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT
21 avenue de Constantine
38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [Z]
né le 13 Mars 1990
5 bis rue de la Berjallière - 6eme étage porte 93
38300 BOURGOIN-JALLIEU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C380532025000459 du 25/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURGOIN JALLIEU)

représenté par Me Yaram DIEYE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Madame [D] [N] épouse [Z]
née le 13 Mars 1994
5 bis rue de la Berjallière - 6eme étage porte 93
38300 BOURGOIN-JALLIEU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C380532024001654 du 12/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de
BOURGOIN JALLIEU)

représentée par Me Yaram DIEYE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU
Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 22 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 31 mai 2022, consenti par ALPES ISERE HABITAT, monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] ont pris en location un logement situé au 5 bis rue de la Berjallière, résidence Libération, 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d'un loyer mensuel d'un montant de 455,51 euros.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 27 juin 2024, ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1885,50 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

ALPES ISERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 25 juin 2024 et a signalé le 25 juin 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d'impayés de monsieur [H] [Z] et madame [D] [N].

Par acte de commissaire de justice signifié à personne pour madame [D] [N] et à domicile le 20 novembre 2024 pour monsieur [H] [Z] et dénoncé au représentant de l'État dans le département le 26 novembre 2024, ALPES ISERE HABITAT a assigné monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;
• subsidiairement, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés des locataires à leur obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, à compter du jugement à intervenir ;
• ordonner l'expulsion des locataires et de leurs biens ainsi que tout occupant de leur chef du logement, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;
• dire que faute par les locataires de le faire, la requérante pourra faire procéder à l'expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la forme ordinaire, en faisant sil y a lieu procéder à l'ouverture des portes, éventuellement avec l'assistance de la force publique ;
• autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;
• condamner monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] à lui payer les sommes suivantes :
- 3198,03 €, montant de l'arriéré locatif à la date du 23 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
- une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer tel qu'il serait exigible si le bail n'avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
• de ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ;

Monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] se sont présentés le 6 janvier 2025 à l'entretien proposé par l'Udaf de l'Isère afin d'établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] vivent dans le logement en cause avec leurs deux enfants, âgés d’un an et 5 ans, et que le montant des ressources du foyer s'établit à hauteur de 2095,74 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1177,22 euros. Monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] ont exprimé leur intention de conserver le logement, après avoir expliqué l'origine de la dette locative, non contestée, qu'ils se sont engagés à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d'apurement et en effectuant une demande auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement.

Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 mai 2025, en présence de ALPES ISERE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3757,33 euros suivant décompte arrêté au 12 mai 2025, et s'en est remis oralement à l'acte introductif d'instance, dont il a sollicité l'entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l'appui des prétentions. ALPES ISERE HABITAT ne s'est pas opposée à l'octroi de délai de paiement.

Monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] qui sont représentés par leur conseil, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette, ont sollicité des délais de paiement en maintenant l’échelonnement actuellement mis en place à hauteur de 50 euros en sus du versement de leur loyer courant et la suspension de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n'est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, le litige est relatif à une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d'habitation et les défendeurs qui ont été régulièrement cités, ont comparu en personne.

Dès lors, s'agissant d'une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

ALPES ISERE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d'un courrier adressé le 25 juin 2024.

ALPES ISERE HABITAT justifie du signalement de la situation d'impayés de monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] auprès de la Caisse d'allocations familiales de l'Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d'impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l'assignation en date du 20 novembre 2024 a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 novembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l'article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, ALPES ISERE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le 15 avril 2024.

Au vu de ces impayés, ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à monsieur [H] [Z] et madame [D] [N], le 27 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n'a pas été intégralement réglée auprès de ALPES ISERE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 28 août 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s'établit à la date du 12 mai 2025 à la somme de 3757,33 euros, au paiement de laquelle monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu'à libération effective des lieux.

Cette indemnité d'occupation produira, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, dès lors que le bailleur a indiqué à l'audience qu'il ne s'opposait pas à l'octroi de délai, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d'octroi des délais prévus à l'article 24, sont réunies. Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, de la demande auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement, à la position du bailleur, il convient d'accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Par ailleurs le Fonds de Solidarité pour le Logement, par décision du 24 avril 2025, a décidé d’ajourner sa décision d’octroi de la somme de 2000 euros au 25 septembre 2025, à charge pour les locataires de régler le loyer courant ainsi que 50 euros mensuel afin de respecter le plan d’apurement et de la validation de la formation de monsieur [H] [Z].

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d'une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, ALPES ISERE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] et de tout occupant de son chef sans droit ni titre du logement en cause, et d'autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et monsieur [H] [Z] et madame [D] [N] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à ALPES ISERE HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité sollicitée en demande.

Sur la solidarité

Conformément à l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l'espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l'ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l'indemnité d'occupation, de sorte que ALPES ISERE HABITAT peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [Z] et madame [D] [N], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'État dans le département. Ces dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS