TJ 77284, 16 juill. 2025, RG 25/01402

Min N° 25/00610
N° RG 25/01402 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4YS

Association ADEF

C/
M. [N] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDERESSE :

Association ADEF
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yves CLAISSE

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [N] [O]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En vertu d'un contrat de résidence en date du 01er janvier 2024, ayant pris effet le même jour, l'association pour le développement des foyers (ci-après, l'association ADEF HABITAT) a mis à disposition de M. [N] [O] un local privatif meublé contrat de résidence portant sur logement situé [Adresse 3], à [Localité 9], moyennant une redevance mensuelle initiale de 420,06 euros assimilable aux loyers et charges et 31,83 euros correspondants aux prestations obligatoires et au mobilier.

Par courrier recommandé avec avis de réception envoyé le 07 juin 2024, l'association ADEF HABITAT a mis en demeure M. [N] [O] de lui payer la somme de 1 278,38 euros dans un délai d'un mois, à défaut de quoi il s'exposerait à une procédure d'expulsion judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, l'association ADEF HABITAT a fait assigner M. [N] [O] à l’audience du 05 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence, et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;
- rejeter toute demande en délais de grâce ;
- à défaut pour M. [N] [O] d'avoir libéré les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification du présent jugement, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, à peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que M. [N] [O] désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par le commissaire de justrice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;
- condamner M. [N] [O] à lui payer la somme de 796,73 euros représentant les redevances arriérées, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- condamner M. [N] [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, outre les charges, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant par le contrat de résidence ;
- condamner M. [N] [O] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout de l'assignation et de tous actes subséquents tendant à la libération des lieux.

À l'audience du 09 avril 2025, l'association ADEF HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette locative à 746,31 euros selon décompte arrêté au 03 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse. Elle précise que la redevance mensuelle s'élève à 449 euros et que, depuis quelques mois, M. [N] [O] lui verse 500 euros, soit 50 euros de plus que celle-ci.

M. [N] [O], comparant en personne, décrit ses charges et revenus. Il sollicite de plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 50 euros par mois en plus du loyer.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogé au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement de l'arriéré

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le contrat signé le 01er janvier 2024, la mise en demeure délivrée le 12 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 03 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.
Le bailleur invoque une dette locative s'établissant à un total de 746,31 euros euros. Ce décompte tient compte des redevances dues et des sommes versés par les locataires.

Cependant, sont inclus au 11 mai 2023, 08 septembre 2023 et 08 février 2024 des frais de rejet de prélèvement à hauteur de 1,50 euros chacun alors qu'aucune stipulation du bail ne le prévoit et que la locataires n'a pas à supporter des frais bancaires à ce titre. Une somme de 4,50 euros sera dès lors déduite du montant sollicité.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [O] à payer à l'association ADEF HABITAT la somme de 741,81 euros, au titre de la dette, composée des redevances assimilées aux loyers, charges et prestations, ainsi qu'aux indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 03 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date de la mise en demeure.

2. Sur la résiliation du contrat de résidence

À titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat liant les parties est un contrat de résidence soumis à l'article [7] 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation. Les logements-foyers sont exclus du champ d'application de la loi du 06 juillet 1989 conformément à son article 40.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu'en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En vertu de l'article R. 633-2 du code de la construction et de l'habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat pour impayé des redevances à condition de respecter un délai d'un mois de préavis et si le montant total des impayés correspond à trois termes mensuels consécutifs ou que la somme des impayés correspond à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat de résidence comporte une clause résolutoire, en son article 11, selon laquelle l'association ADEF HABITAT pourra résilier le contrat notamment en cas d'inexécution par le résident de l'une de ses obligations au regard dudit contrat, un mois après une notification par courrier recommandé avec avis de réception.

Par courrier recommandé avec avis de réception, du 12 juin 2024, l'association ADEF HABITAT a mis en demeure M. [N] [O] de régler la somme de 1 278,38 euros au titre des redevances impayées dans un délai d'un mois, à défaut de quoi le contrat de résidence serait résilié de plein droit.

Il est en outre établi qu'à la date de cette mise en demeure, le montant des redevances impayées s'élevait à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges, lequel s'établissait alors à 451,89 euros.

Enfin, il ressort du décompte produit que la somme visée dans la mise en demeure n'a pas été réglée dans son intégralité dans un délai d'un mois.

Dès lors, il y a lieu de constater, sous réserve des développements ci-dessous, que le contrat de résidence s'est trouvé de plein droit résilié à la date du 11 juillet 2024, soit à l'expiration du délai d'un mois suivant la mise en demeure.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce, il convient de rappeler que le contrat liant les parties n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, et plus précisément à son article 24, d'où l'application des dispositions susvisées.

Il résulte du décompte produit que le paiement des sommes assimilables aux loyers et charges a repris dans son intégralité depuis l'échéance du mois d'août 2024. Par ailleurs, depuis le mois de décembre 2024, M. [N] [O] règle environ 50 euros en plus des redevances.

Compte tenu de ces éléments, et en l'absence d'opposition du bailleur, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Ces délais de paiement auront pour effet de permettre la poursuite du contrat de résidence tant que les délais seront respectés, en vertu de l'article 1343-5 du code civil, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l'association ADEF HABITAT sera autorisée à procéder à l'expulsion de M. [N] [O] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et dès lors qu'aucune circonstance, tels des manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte, ne justifie des délais réduits puisque la locataire est entrée dans les lieux au terme d'un contrat de résidence.

De même, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [N] [O] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle assimilable aux loyers, charges et redevances, qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi (soit 449,58 euros au 28 février 2025), avec indexation tel que prévue par le contrat, à compter de la date d'effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] [O] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le cout de l'assignation du 09 avril 2025 sans qu'il soit nécessaire d'en préciser davantage, les actes postérieurs au présents jugement n'étant à ce stade qu'hypothétiques.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l'association ADEF HABITAT formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé, en application de l'article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS