TJ 14118, 22 juill. 2025, RG 24/00488

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00488 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I67X

Minute : 2025/
Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 22 Juillet 2025

[N] [B]
[H] [R] épouse [B]

C/

[U] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [U] [K]
Me Christophe VALERY - 23
Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 22 Juillet 2025

Nous Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Marie MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [B]
né le 29 Avril 1973 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23 substitué par Me Laura VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 023

Madame [H] [R] épouse [B]
née le 31 Mai 1975 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23 substitué par Me Laura VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 023

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [K]
né le 28 Mars 1995 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Janvier 2025
Après débats à l’audience publique du 17 Juin 2025, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 juillet 2023, avec effet au 1er août 2023, Monsieur [N] [B] et Madame [H] [R] épouse [B] ont donné à bail à M. [U] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 495 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges de 105 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 5 février 2024, M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.387 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 août 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 29 août 2024, M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B] ont fait assigner M. [U] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référés, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la résiliation du bail conclu le 21 juillet 2023, par l’effet de clause résolutoire le 2 avril 2024 ;
– ordonner la libération des locaux situés [Adresse 6] [Adresse 4], par M. [U] [K] et de tout occupant de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement de l’état des lieux de sortie, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;
– assortir cette obligation d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;
– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions légales ;
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner, à titre provisionnel, M. [U] [K] au paiement :
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer révisable selon les stipulations contractuelles, ainsi que du montant des charges, soit un montant de 600 euros par mois, outre la taxe d’ordures ménagères, à compter du 2 avril 2024 et jusqu’à la parfaite restitution des lieux, somme assortie des intérêts au taux légal ;
* de la somme de 3 466 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024, actualisé au jour de la décision à intervenir, somme assortie des intérêts au taux légal ;
* des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées ;
* la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, comprenant les frais de délivrance du commandement de payer les loyers, la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par ordonnance de référé du 25 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a notamment ordonné la réouverture des débats et invité M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B] à produire un décompte locatif actualisé à la date de l’audience de renvoi et éventuellement rectifié, ainsi que les pièces et explications qu’ils estiment nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2025, au cours de laquelle M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 4.200 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 6 octobre 2024, actualisé au jour de la décision à intervenir, somme assortie des intérêts au taux légal.

M. [U] [K], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés :

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation dus :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B] au soutien de leur demande en paiement de la somme de 4.200 euros à titre provisionnel, produisent aux débats :
– le contrat de bail du 21 juillet 2023 ;
– le commandement de payer du 2 février 2024 portant sur la somme en principal de 1.387 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus ;
– un décompte locatif portant sur la période du 1er août 2023 au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3.466 euros ;
– un décompte locatif arrêté au 6 octobre 2024, date de départ des lieux de M. [U] [K] et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4.200 euros, prorata du terme d’octobre 2024 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [U] [K] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort des décomptes locatifs que la somme de 225 euros a été mise au débit du compte locatif au motif « frais engendrés pour la mise en place de la procédure de recouvrement » et ce, sans qu’il n’en soit justifié aux débats, outre qu’il convient de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

De sorte qu’au 6 octobre 2024, prorata du terme d’octobre 2024 inclus, M. [U] [K] est débiteur de la somme de 3.975 euros (calculée comme suit : 4 200 euros – 225 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Par conséquent, M. [U] [K] sera condamné à payer à M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B] la somme provisionnelle de 3.975 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 octobre 2024, prorata du terme d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts, sous réserve qu’ils soient dus pour une année entière.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [U] [K] par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, portant sur la somme en principal de 1.387 euros au titre des loyers et charges impayés du 28 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que dans ce délai, mise à part les versements de la CAF, au titre des aides au logement dont bénéficie le locataire, aucun règlement n’a été effectué par ce dernier, tant au titre de l’arriéré locatif que, des échéances courantes de loyer et charges ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, la dette locative s’élève à la somme de 2.005 euros, terme de mars 2024 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 2 avril 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

M. [U] [K], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 avril 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement d’une astreinte provisoire :

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de M. [U] [K] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés

Cependant, la possibilité de recourir à la force publique pour procéder à l’expulsion de M. [U] [K] étant une contrainte suffisante, et en l’absence de preuve de toute résistance abusive, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte provisoire.

La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur le sort des meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois.

Il y a lieu d’autoriser M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [U] [K] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [U] [K] cause un préjudice à M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 600 euros (495 euros au titre du loyer et 105 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) à compter du 2 avril 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il convient de rappeler que cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire provisionnelle pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.
En l’espèce, M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B] ne démontrent pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [U] [K], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, les bailleurs ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [K], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement qui lui a été délivré ainsi qu’à payer à M. [N] [B] et Mme [H] [R] épouse [B] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS