TJ 27229, 17 juill. 2025, RG 25/00253

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 5]
[Localité 3]

Références : N° RG 25/00253 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IBND

Minute n°:

[B] [P]
[S] [G] épouse [P]

C/
Société MON LOGEMENT 27

Copies certifiées conformes
délivrées le :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUILLET 2025

Mise a disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 17 Juillet 2025 et signée par Thierry ROY, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, Avocat au Barreau de l'EURE

Madame [S] [G] épouse [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, Avocat au Barreau de l'EURE

DÉFENDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l'EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSÉ

Débats à l'audience publique du : 18 Juin 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

La SAEM MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Monsieur [B] [P] et Madame [S] [G] épouse [P] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 13 octobre 2011 moyennant un loyer mensuel total de 651,09 euros, charges incluses.

Suite à la survenance de désordres, les locataires ont alerté leur bailleur et une visite à domicile a été effectuée le 18 mai 2023.

Des entreprises ont été missionnées pour tenter de résoudre les difficultés relevées par les locataires.

Par courrier en date du 13 mars 2024, Monsieur [B] [P] et Madame [S] [G] épouse [P] ont sollicité la SAEM MON LOGEMENT 27 pour une intervention aux fins de réalisation des travaux de remise en état.

Le 25 mars 2024, il a été procédé à la reprise des désordres relatifs au mur extérieur.

La fuite d’eau dans la cuisine a été résolue suite à une intervention en juin 2024.

Une réunion aux fins d’expertise amiable diligentée par l’assureur protection juridique des locataires s’est tenue le 13 août 2024.

Après transmission du rapport à la SAEM MON LOGEMENT le 03 septembre 2024, l’assureur protection juridique des locataires a mis le bailleur en demeure de faire procéder aux travaux de reprise en date du 13 septembre 2024.

Monsieur [B] [P] et Madame [S] [G] épouse [P] ont fait délivrer assignation à la SAEM MON LOGEMENT 27 devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX statuant en référés par acte de Commissaire de Justice du 06 mars 2025, pour obtenir notamment le prononcé d’une injonction de faire procéder aux travaux de reprise et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, outre les frais.

A l’audience du 18 juin 2025, après un renvoi pour mise en état des parties,

Monsieur [B] [P] et Madame [S] [G] épouse [P], représentés par leur Conseil, s'en sont référés à leur acte introductif d'instance ;

Ils ont a ainsi sollicité du tribunal de voir :

Enjoindre à la SAEM MON LOGEMENT 27 de procéder aux travaux de réparation aux fins de reprise des désordres au niveau de l’humidité persistante dans le logement avec une reprise des embellissements intérieurs, la réparation du toit au titre des infiltrations, la réparation du mur mitoyen, la réparation du bardage, l’étanchéité du coffret EDF et ce afin de remédier au problème d’infiltrations, de prévenir tous dommages imminents et faire cesser tous troubles de jouissance subit par les locataires, sous astreinte de 20,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,Condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 au paiement de la somme de 399,75 euros en réparation de leur préjudice au titre du remplacement du canapé,Condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 au paiement de la somme de 1.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral au titre du préjudice de jouissance,

Condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 aux entiers dépens.
A titre subsidiaire, ils ont formulé une demande d’expertise.

La SAEM MON LOGEMENT 27, représentée par son Conseil, s’en est référée à ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience.

Outre le débouté des demandeurs y compris sur la demande d’expertise, elle a sollicité leur condamnation à lui verser la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles en sus des dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES TRAVAUX DE REPRISE :
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal Judiciaire ou le juge des Contentieux de la Protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du Tribunal Judiciaire ou le juge des Contentieux de la Protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Au vu du rapport d’expertise amiable, les désordres subis par les locataires ont pour cause « la détérioration très avancée du bardage », étant indiqué dans ledit document comme « la seule explication ».

Il ressort des pièces versées au débat que les embellissements ont fait l’objet de travaux de reprise réalisés par la SAS RAYAN-S le 18 septembre 2024, selon facture n° F217554 en date du 23 septembre 2024, soit antérieurement à la présente procédure.

Il en est de même des travaux de reprise du joint d’étanchéité réalisés le 15 octobre 2024 selon facture de la SARL LESUEUR SERRURERIE n° FS241486 du 31 octobre 2024.

Le clin de bois dégradé sr trouvant sur le bardage mitoyen, source de l’infiltration selon l’expertise amiable, a fait l’objet d’un devis établi par la SARL LESUEUR SERRURERIE et d’un bon de commande par la SAEM MON LOGEMENT 27, le 17 septembre 2024.

Les travaux ont été réalisés par la SARL LESUEUR SERRURERIE le 06 janvier 2025 selon facture n° FS241959 du 31 janvier 2025.

La demande au titre des travaux de reprise du toit sera rejetée du fait que la toiture n’est pas la cause des désordres invoqués selon les termes de l’expertise amiable.

La demande au titre des travaux de reprise du mur mitoyen sera également rejetée du fait que ce mur est, selon les conclusions du rapport d’expertise amiable, la propriété du voisin.

Enfin, du fait que les coffrets EDF sont la propriété du concessionnaire sur qui pèse l’obligation d’entretien, la demande à l’égard du bailleur de reprise de l’étanchéité du coffret EDF sera rejetée.

En conséquence, les travaux nécessaires à l’élimination de la cause des désordres telle que définie par l’expertise amiable et à la reprise de l’étanchéité et des embellissements, sous réserve de leur parfaite efficacité, ont été effectués antérieurement à la date de délivrance de l’assignation, la demande des demandeurs tendant à enjoindre leur bailleur à leur réalisation sous astreinte ainsi que la demande subsidiaire d’expertise seront rejetées.

.SUR LES DEMANDES INDEMITAIRES :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il ressort des termes de l’expertise amiable non contesté que le remplacement du canapé est nécessaire du fait de sa dégradation due à l’humidité.

Le canapé dont le remplacement est sollicité a été acquis le 15 août 2018, selon Facture BUT pour un montant de 399,75 euros.

Du fait de la vétusté, une somme forfaitaire de 200,00 euros sera mise à la charge de la SAEM MON LOGEMENT 27.

En raison des problématiques de santé des membres de la famille et de la durée de résolution (en janvier 2025), des difficultés et désordres subis par les locataires et révélés en mai 2023, ceux-ci justifient d’avoir subi un trouble de jouissance qui sera réparé par le versement d’une somme de 500,00 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
La SAEM MON LOGEMENT 27, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas équitable de condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS