TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/02387

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/02387 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YKV

Minute : 25/871

société SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [R] [L]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me DOUEB

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT
siège social : [Adresse 2]

représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [L]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2007, l’OPIEVOY a donné à bail à Madame [K] [U] épouse [N] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 390.98 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon acte authentique du 7 décembre 2016, l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT (SSDH) a acquis le bien situé [Adresse 3].

Madame [K] [U] veuve [N] est décédée le 23 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [R] [L] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait assigner Madame [R] [L] aux fins de :
ordonner l’expulsion de Madame [R] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en dispensant expressément du respect du délai de deux mois d l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,condamner Madame [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail s’il s’était poursuivi et qui subira les mêmes majorations, dont le montant actuel est 781,34, jusqu’à libération effective des lieux,condamner Madame [R] [L] au paiement de la somme de 26553,16 euros au titre des indemnités d’occupation dues au mois d’août 2024,la condamner au paiement de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux dépens,
À l'audience du 19 mai 2025, l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT, représentée, maintient ses demandes. Elle actualise sa créance à la somme de 32635,29 euros.

L’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT soutient qu'au décès de la locataire, elle a été informée de la présence dans le logement de Madame [R] [L] auquel elle a demandé de justifier des conditions pour bénéficier du transfert du contrat. Elle indique qu’aucun élément n’a été communiqué, si bien qu’il ne démontre pas remplir les conditions prévues par la loi et ne peut bénéficier du transfert de bail selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que celle-ci s’est néanmoins maintenue dans les lieux malgré une sommation de quitter les lieux.

Madame [R] [L], régulièrement assignée, ne comparait pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de résiliation du bail :

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.

Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l'espèce, il apparaît que Madame [K] [U] veuve [N], la locataire est décédée le 23 janvier 2023.

Il ressort des pièces communiquées, que d'une part, Madame [R] [L] occupe le logement.

Madame [R] [L] a sollicité le transfert du bail après le décès de Madame [K] [U] veuve [N].

Toutefois, celui-ci ne démontre pas qu’elle remplit les conditions légales pour bénéficier du transfert du contrat. Elle n’a communiqué aucune pièce à l’appui de sa demande.

Dès lors, à défaut de transfert du contrat à Madame [R] [L], il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du décès du locataire soit le 23 janvier 2023.

En l'absence de tout lien contractuel avec l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT, Madame [R] [L] qui n'a pas restitué le logement est occupante sans droit ni titre.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [R] [L] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [R] [L] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 janvier 2023, Madame [R] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme permettant de réparer le préjudice du bailleur.

L’occupation de Madame [R] [L] est établie depuis le décès le 23 janvier 2023.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [L] au paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 23 janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les sommes dues au titre des indemnités d'occupation :

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail et du décompte de la créance actualisé que l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire les sommes dues au jour du décès le 23 janvier 2023 à hauteur de 12590.09 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [L] à payer à l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 20.045,20 euros, au titre des sommes dues au 30 avril 2025 échéance d’avril incluse.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [L] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [R] [L] à payer à l’EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Page

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS