TJ 28085, 9 juill. 2025, RG 25/00033

N° RG 25/00033 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GP7F

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
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l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Me Eléonore MARIETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000013

Copie certifiée conforme
délivrée le :
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Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 09 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

L'OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C'CHARTRES HABITAT
EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020
dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles - 28000 CHARTRES et
les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Me CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [B]
demeurant Etg 1 - Appt 11 - 9 rue du 102ème Régiment d’Infanterie - 28000 CHARTRES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 280852025001519 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

comparant en personne assisté de Me Eléonore MARIETTE, demeurant 15 Rue Muret - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000013

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 03 Juin 2025 et mise en délibéré au 09 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE
par acte sous seing privé du 5 mars 2020, l’OPH C’CHARTRES HABITAT a consenti à Monsieur [L] [B] un bail portant sur un logement sis à Chartres .
Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 4 mars 2024 , d'avoir à payer la somme de 2 523,56 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .
Par exploit du 6 décembre 2024, le bailleur a fait assigner le locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ,
- de le condamner au paiement d’une provision de 3 645,11 € au titre des loyers échus au 6 décembre 2024 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de le condamner à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 4462,54 € au 31 mai 2025 inclus, et maintient ses demandes.
Monsieur [L] [B], assisté de son avocat, expose qu’il travaille, rencontre des difficultés à utiliser l’application de sa banque pour payer le loyer ce qui a généré des impayés ou rejets de prélèvements, indique avoir payé le loyer du mois de mai et sollicite des délais de paiement de 250 € par mois.
Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 9 décembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 4 mars 2024 le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 5 mai 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement d’une provision de 4462,54 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 mai 2025 ;

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l'espèce, il ressort des explications du locataire qu’il travaille et perçoit un salaire de 1800€ environ, qu’il est célibataire et qu’il a rencontré des difficultés bancaires et qu’il a payé le dernier loyer .
Il propose d’apurer la dette par mensualités de 250 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à son budget.
Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;
Il s’établit que le locataire a repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience ;
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 24 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.
A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [L] [B] pourra être expulsé sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes
Si le locataire ne respecte pas les délais ainsi accordés, il sera réputé occupante sans droit ni titre depuis le 5 mai 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.
Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l'instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 9, Rue du 102ème régiment d’infanterie 28000 CHARTRES, sont réunies à la date du 5 mai 2024; CONDAMNONS Monsieur [L] [B] à payer à l’OPH C’CHARTRES HABITAT, à titre provisionnel la somme de 4462,54 euros (quatre mille quatre cent soixante deux euros et 54 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mai 2025 ; ACCORDONS à Monsieur [L] [B] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’il devra s'en acquitter par 23 paiements mensuels successifs de 185 euros (cent quatre vingt cinq euros) , le premier le 5 août 2025, les 22 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 24ème et dernière mensualité DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ; DISONS qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [L] [B] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ; DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Monsieur [L] [B] à payer à l’OPH C’CHARTRES HABITAT, en cas de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion CONDAMNONS Monsieur [L] [B] à payer à l’OPH C’CHARTRES HABITAT la somme de 300 euros (trois cente euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [L] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;