TJ 68224, 22 juill. 2025, RG 25/00072

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 8]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00072 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JEKJ
Section 2
CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 10] devenu CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Camille MERCET de L’AARPI ROTH-MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Y] [W]
née le 12 Mai 1985, demeurant [Adresse 1]

comparante,

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 28 décembre 2015, la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est a donné à bail à Madame [Y] [W] un logement sis [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 4] en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel actuel de 583,25 euros, provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu.

Le 19 septembre 2024, la SA d’[Adresse 10] a fait signifier à Madame [Y] [W] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 949,50 euros en principal selon décompte arrêté au 9 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 14 décembre 2024, la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est a fait citer Madame [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:
-constater la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement du loyer à compter du 20 novembre 2024 au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation en vertu des dispositions de l’article 1217 du Code civil ;
-ordonner l’expulsion de Madame [Y] [W] de corps et de biens du logement situé [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, avec l'évacuation de tous biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
-condamner Madame [Y] [W] à payer à la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est la somme de 2 814,66 € arrêté au 31 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du Code civil, du coût du commandement de payer de 134,63 euros, et de la CCAPEX soit 25,01 euros ;
-condamner Madame [Y] [W] à payer à la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est une indemnité légale d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, soit 583,25 € au jour de la rédaction de la présente assignation ; ce montant étant indexable selon les conditions contractuelles ladite indemnité étant majoré des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
-condamner Madame [Y] [W] à payer à la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 300 € au titre de dommages et intérêts conformément aux articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
-ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
-condamner Madame [Y] [W] aux entiers frais et dépens, outre le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
-rappeler le bénéfice de l'exécution provisoire.

Au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [Y] [W] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 avril 2025 et retenue. La SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est, représentée par son conseil explique que le solde du compte était à zéro au 12 mars 2024, qu’un versement de 2 234 euros est intervenu le 26 novembre 2024 et qu’au 31 mars 2025, la dette s’élève à 4 041,15 euros, somme réclamée par la demanderesse.

Madame [Y] [W], comparaît en personne. Elle explique travailler et percevoir un revenu mensuel d’environ 2 000 euros. Elle élève seule ses enfants âgés de 15 et 16 ans sans percevoir de pension alimentaire. Elle pensait que le versement de 2 234 euros en novembre 2024 aurait permis un arrangement avec le bailleur. Madame [Y] [W], très émue à l’audience, explique ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 21 septembre 2024.

La demande formée à l’encontre de Madame [Y] [W] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 28 décembre 2015 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 septembre 2024 à Madame [Y] [W] pour paiement d’une somme principale de 1 949,50 euros au titre de l'arriéré arrêté au 9 septembre 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte arrêté au 31 mars 2025, dont la dette s’élève à la somme de 4 041,15 euros que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois, nonobstant un versement le 26 novembre 2024 de 2 234 euros postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire le 20 novembre 2024.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 20 novembre 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est, Madame [Y] [W] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Sur les modalités de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, malgré des efforts financiers conséquents de Madame [Y] [W], le paiement des loyers avant l’audience, comme les dispositions légales précitées le prévoient, n’a pas repris de sorte que les conditions juridiques ne sont pas réunies. Il n’est donc pas possible légalement d'accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, Madame [Y] [W] doit donc être condamnée à évacuer le bien de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 31 mars 2025, que l’arriéré se chiffre à la somme de 4 041,15 euros. Doivent être déduits du décompte les frais de contentieux qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, conformément à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme de 182,51 euros.

Madame [Y] [W], ne justifie d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de condamner Madame [Y] [W] à payer à la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est la somme de 3 858,64 euros au titre du décompte du 31 mars 2025 relatif à l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation, dépôt de garantie inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Madame [Y] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et ce à compter du 1er avril 2025 compte tenu de la prise en compte du loyer de mars 2025 dans le dernier décompte, et jusqu'à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 583,25€.

Sur la demande en dommages et intérêts

Par application de l’article 1240 du Code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il revient au créancier, quel que soit le fondement, d’établir par tous moyens, le préjudice dont il sollicite réparation.
En l’espèce, la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est ne démontre pas la réalité de son préjudice distinct du retard de paiement des loyers.
Elle est en conséquence déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur le surplus

En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêt dus pour une année entière.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Madame [Y] [W] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de rejeter la demande de la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est en application de l’article précité

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS