TJ 86194, 23 juill. 2025, RG 25/00140

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/00140 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GVF4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 23 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :
- Me MISSEREY
- Me DE LA ROCCA
-
-

Copie exécutoire à :
- Me MISSERY
-

SAS IMOCOMPARK
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Philippe MISSEREY, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MEUBLES BETIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS,

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus à l'audience publique de référés du : 18 Juin 2025.

FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous-seing privé du 14 novembre 2014, la société SIPEC aux droits de laquelle est venue la société IMOCOMPARK a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement sous conditions suspensives à la société MKPC aux droits de laquelle vient la SARL MEUBLES BETIN, des locaux d’une dénommés « MS16 », au sein de l’ensemble immobilier commercial dénommé « Les Grands Philambins», situé [Adresse 2], pour une activité principale de vente au détail de mobilier. Ce bail a été conclu, moyennant un loyer annuel de base de 99.000,00 € HT/HC payable mensuellement et à terme échu, soit 8.250,00 € HT/HC par mois, lequel loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux.
Le 19 juillet 2024 la société IMOCOMPARK a fait délivrer à la SARL MEUBLES BETIN par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 104 592,86 euros au titre des loyers, charges, impôts taxes et redevances dus, et visant la clause résolutoire.
Le 20 septembre 2024, la société IMOCOMPARK a fait délivrer à la SARL MEUBLES BETIN un second commandement de payer la somme de 140 765,10 euros au titre des loyers, loyers, charges, impôts taxes et redevances dus, et visant la clause résolutoire.
Le 5 février 2025, la société IMOCOMPARK a fait délivrer à la SARL MEUBLES BETIN un troisième commandement de payer la somme de 125 100,68 euros au titre des loyers, loyers, charges, impôts taxes et redevances dus, et visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la société IMOCOMPARK a assigné la SARL MEUBLES BETIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.
Dans ses conclusions signifiées le 17 juin 2025, la société IMOCOMPARK, sollicite de débouter la SARL MEUBLES BETIN de ses demandes, la condamnation de la SARL MEUBLES BETIN à lui payer par provision la somme de 127.234,01 euros au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus au 5 mars 2025, que soient majorées à titre de provision, toutes les condamnations de 5%, soit la somme de 6.963,01 euros pour les loyers et accessoires impayés. En outre, elle sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 14 novembre 2014, à compter du 6 mars 2025, et ainsi que soit prononcée la résiliation au 6 mars 2025, du bail du 14 novembre 2014.
Elle sollicite que la SARL MEUBLES [Y] soit jugée occupante sans droit ni titre depuis le 6 mars 2025 des locaux et que soit ordonné de quitter les lieux sous astreinte de 1000 euros par jour de retard et d’ordonner son expulsion. A ce titre, elle sollicite sa condamnation par provision à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle au titre du bail commercial du 14 novembre 2014, d’un montant de 19.686,24 euros HT/HC laquelle sera augmentée des taxes et provisions pour charges, à compter du 6 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des locaux, étant précisé que la clause d’indexation s’appliquera à l’indemnité d’occupation.
Elle sollicite qu’il soit jugé qu’elle conservera la somme de 18.451,13 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, à titre d’indemnité de résiliation.
Elle sollicite la condamnation par provision de la SARL MEUBLES BETIN à payer tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement.
Elle sollicite que toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir soient assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme.

Elle sollicite en outre qu’il lui soit autoriser de saisir et faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux ainsi que de procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette, conformément aux dispositions des articles R.221-30 à R.221-40 du Code de Procédure Civile d’Exécution.
Elle sollicite qu’il soit jugé que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge de la SARL MEUBLES BETIN.
Enfin, elle sollicite la condamnation de la SARL MEUBLES METIN à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société IMOCOMPARK fait valoir les articles L 145-41 du Code de commerce et 835 du Code de procédure civile. Elle soutient qu’elle a fait délivrer à la SARL MEUBLES BETIN un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 43) le 5 février 2025, pour la somme de 125 100,68 euros au titre des loyers, loyers, charges, impôts taxes et redevances dus, et visant la clause résolutoire.
Elle expose que la dette locative ressort à la somme de 127.234,01 euros à la date d’acquisition de la clause résolutoire, au 6 mars 2025, et qu’aucun paiement n’est intervenu.
De plus, elle fait valoir la clause pénale insérée au contrat de bail du 14 novembre 2014 (article 42), stipulant que les sommes dues seront automatiquement majorées de 5% à titre d’indemnité forfaitaire, soit 6 963,01 euros.
La société IMOCOMPARK expose que selon l’article 43 du contrat de bail du 14 novembre 2014, elle est parfaitement fondée à solliciter, durant le temps de l’expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision pour charges, soit une somme mensuelle de 19.686,24 euros HT/HC laquelle sera augmentée des taxes et provisions pour charges, à compter du 6 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des locaux, étant précisé que la clause d’indexation s’appliquera à l’indemnité d’occupation.
Sur la consignation du dépôt de garantie, elle fait valoir qu’en cas de résiliation de plein droit par la faute du preneur, le bail prévoit à son article 39 que la société IMOCOMPARK pourra conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité de résiliation.
Concernant la demande de réduction de la dette locative formulée par la SARL MEUBLES BETIN, la société IMOCOMPARK soutient que cette dernière ne produit aucun décompte ou justificatif de règlement pour démontrer l’existence des règlements de 15 000 euros et que la régularisation du dépôt de garantie en fonction de l’évolution du loyer constitue une obligation de bail (article 39) à laquelle s’est engagée la SARL MEUBLES BETIN.
Sur la demande de délais formulée par la SARL MEUBLES BETIN, la société IMOCOMPARK fait valoir que depuis 2023, la SARL MEUBLES BETIN a cessé de régler ses loyers régulièrement pour cumuler une dette locative de plus d’un an, alors au vu des comptes produits, qu’elle aurait pu verser régulièrement des sommes échelonnées ou commencer à le faire à compter de la délivrance du commandement de payer ou de la délivrance de l’assignation pour montrer sa bonne foi ou sa volonté de résorber sa dette locative. Elle ajoute qu’elle a adressé quatre mises en demeure et fait délivrer deux commandements de payer qui n’ont pas permis l’apurement de la dette.

Par conclusions signifiées par RPVA le 3 juin 2025, la SARL MEUBLES BETIN sollicite que la dette soit ramenée à la somme de 120 768,78 euros et qu’il lui soit accordé un délai de 24 mois pour le paiement en 11 versements mensuels de 3000€ par mois, 12 versements mensuels de 7000€ par mois et un versement mensuel du reliquat sur le 24ème mois.
Elle sollicite que soit ordonnée la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai ainsi accordé et qu’il soit rappelé, en tant que de besoin, que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
De plus, elle sollicite que la société IMOCOMPARK soit déboutée de sa demande aux fins de condamnation de la SARL MEUBLES BETIN à lui régler, à titre provisionnel, la somme de 7 542,66 euros en application de la clause pénale et dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
En outre, elle sollicite que la société IMOCOMPARK soit déboutée de sa demande visant à voir condamner par provision la SARL MEUBLES BETIN à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle au double du dernier loyer annuel augmenté des taxes et provisions sur charges, ainsi que de sa demande visant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité de résiliation. Enfin, elle s’oppose à la demande de la société IMOCOMPARK sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sur l’ensemble des autres demandes.
La SARL MEUBLES BETIN soutient que le décompte de l'impayé locatif tel que versé aux débats par la société IMOCOMPARK ne fait pas apparaître un certain nombre de règlements au titre de l’apurement de l'arriéré locatif. Elle expose avoir procédé, en plus du règlement du loyer courant, au règlement d'une somme totale de 20 000 euros afin d'apurer l'arriéré locatif. Elle soutient avoir réglé les échéances de février, mars, avril et mai 2025.
Elle soutient qu’elle se trouve recevable et bien fondée à solliciter de la juridiction de céans, l'octroi de délais de paiement afin d'apurement de sa dette. Elle fait valoir qu’en l'espace de quelques mois, la SARL MEUBLES BETIN a pu d'ores et déjà régler une partie significative de l'arriéré locatif. Elle fait valoir sa bonne foi et sa capacité à rembourser, du fait d’une trésorerie plus importante.
Elle soutient en outre que les demandes présentées par la société IMOCOMPARK au titre de la clause pénale, se heurtent donc à une contestation sérieuse, et ce d'autant qu'une partie de l'impayé a d'ores et déjà été réglée par la SARL MEUBLES BETIN. Elle fait valoir que la clause pénale est susceptible d’être modérée par le juge du fond. Elle ajoute que les demandes formulées à fin de condamnation de la société MEUBLES BETIN à régler une indemnité d'occupation d'un montant double du loyer hors taxes se heurtent également à une contestation sérieuse.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce,
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Un commandement de payer la somme de 125 498,20 euros en principal, correspondant à la somme des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire mentionnée au bail notarié du 14 novembre 2014 a été signifié au locataire le 5 février 2025.
Il n’est pas justifié que le locataire ait réglé cette somme en totalité depuis la délivrance du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de signification, seule la somme de 12784 euros ayant été payée le 25 février 2025.
Dès lors, il y a donc lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 6 mars 2025.
La SARL MEUBLES BETIN est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.
Les demandes relatives au séquestre des meubles, aux saisies et à la vente des meubles relèvent des procédures civiles d'exécution. Il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes de condamnations provisionnelles et de délais de paiement :
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,
« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans la limite de ses compétences] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
La somme de 127.234,01 euros est réclamée comme constituant les loyers et charges impayées au 6 mars 2025 (calcul prorata temporis du loyer de mars compris). La société IMOCOMPARK verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues conforme à cette demande.
Si la SARL MEUBLES BETIN expose que certains n’ont pas été pris en compte elle ne produit aucun justificatif de tels paiements.
Dès lors, la SARL MEUBLES BETIN sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 127 234,01 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Il n’ y a pas lieu à anatocisme.
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
Aux termes de l’article L. 145 -41 du code de commerce dispose
« Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
La SARL MEUBLES BETIN produit son bilan comptable pour l’exercice de septembre 2023 à septembre 2024 ainsi qu’une attestation du cabinet ECA, expert-comptable, sur sa situation économique et financière au 2 juin 2025. Toutefois, la dette, très importante, a continué à croitre puisque, malgré le commandement de payer, le loyer de mars 2025 n’a pas été réglé et elle n’a procédé à aucun versement supplémentaire de nature à réduire sa dette depuis janvier 2025. Par ailleurs la proposition de règlement ne correspond pas à la somme fixée par le juge et le versement d’une dernière mensualité de plus de 22000 euros est peu crédible.
Dès lors elle ne démontre aucunement sa capacité et son engagement à régler sa dette alors qu’elle a déjà bénéficié, de fait, de très nombreux mois de délais de paiement.
La demande de délais sera rejetée.
Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 6 mars 2025, la SARL MEUBLES BETIN est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.
La fixation au double du loyer et charges de l’année précédente, tout comme l’application d’une condamnation à hauteur de 5 % des sommes dues ainsi que la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité de résiliation en vertu des clauses du bail sont toutes trois des clauses pénales dont le cumul est sérieusement contestable tout comme le montant total, très important, peut être réduit par le juge du fond.
Dès lors il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au paiement de la somme de 5 % et au titre du dépôt de garantie et de fixer à la somme de 12845,48 euros, correspondant au montant du loyer et charges avant résiliation, l’indemnité d’occupation mensuelle. Elle sera condamnée à payer cette somme à titre provisionnel jusqu’à libération des lieux, étant précisé que la clause d’indexation ne peut s’appliquer dès lors que le bail est résilié.
Les fais d’exécution de la décision sont des dépens et il n’y pas lieu à condamnation provisionnelle distincte de la condamnation aux dépens.
Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile,
« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
La SARL MEUBLES BETIN succombe à l’instance. Elle supportera les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Sur les frais non compris dans les dépens :
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile,
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. »
Il est inéquitable de laisser à la charge de la société IMOCOMPARK les frais exposés et non compris dans les dépens. La SARL MEUBLES BETIN sera condamnée à verser la somme de 1000 euros à la société IMOCOMPARK sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,
Constatons la résiliation du bail commercial au 6 mars 2025.
Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion de la SARL MEUBLES BETIN des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.
Condamnons la SARL MEUBLES BETIN à payer à la société IMOCOMPARK à titre provisionnel la somme de 127 234,01 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
Condamnons la SARL MEUBLES BETIN à payer à la société IMOCOMPARK à titre provisionnel la somme mensuelle de 12845,48 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 6 mars 2025 et jusqu’au complet départ.
Rejetons la demande de délais de paiement.
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes.
Condamnons la SARL MEUBLES BETIN à payer à la société IMOCOMPARK la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.
Rappelons qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente.
Condamnons la SARL MEUBLES BETIN aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 23 juillet 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Edith GABORIT, Cadre Greffière, et signée par eux.
La Greffière Le Président