TJ 26362, 17 juill. 2025, RG 25/00181

Minute n°
N° RG 25/00181 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IQGM

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [N]
né le 07 Novembre 1981 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]
comparant

Madame [R] [J]
née le 28 Février 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
non comparante

DÉFENDEURS :

Madame [G] [D]
née le 27 Décembre 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]
comparante

Monsieur [Z] [S]
né le 29 Mai 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Bruno MARCELIN
Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 19 Juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

réputé contradictoire,
en premier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Bruno MARCELIN, Juge des contentieux de la protection,
assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2024, M. [C] [N] et Madame [R] [J] ont consenti un bail d’habitation à Mme [G] [D] et M. [Z] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 910 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3100 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [D] et M. [Z] [S] le 7 janvier 2025.

Par assignations du 24 mars 2025, M. [C] [N] et Madame [R] [J] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de VALENCE pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [D] et M. [Z] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5100 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l'audience du 19 juin 2025, M. [C] [N] et Madame [R] [J] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils déclarent, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. M. [C] [N] et Madame [R] [J] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [G] [D] expose qu’elle travaille et que Monsieur [S] a retrouvé un emploi. Elle sollicite la mise en place d’un échéancier..

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [C] [N] et Madame [R] [J] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 janvier 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3100 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [C] [N] et Madame [R] [J] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 mars 2025, Mme [G] [D] et M. [Z] [S] leur devaient la somme de 5.100 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [G] [D] et M. [Z] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [D] et M. [Z] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.000 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [C] [N] et Madame [R] [J] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [D] et M. [Z] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 75 euros à la demande de M. [C] [N] et Madame [R] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,