TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/00839

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me Maxime PLANTARD
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 juillet 2025
à Mme [X] [F]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00839 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6ARS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [F] [X]
née le 15 Septembre 1970, demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 21 septembre 2023, prenant effet à compter du 01 octobre 2023, la SA VILOGIA a consenti à Madame [F] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1].
Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 442,64 euros, outre 47,53 euros au titre des provisions pour charges, ainsi que 8,20 euros et 5,87 euros au titre des accessoires.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SA VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2024 à Madame [F] [X] pour la somme principale de 2.309,46 euros.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 30 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 21 janvier 2025, dénoncé le 23 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [F] [X] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de :
Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers,Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [F] [X] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L421-1à L412-8, L431-1 à L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute par elle de se faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Madame [F] [X] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.931,63 euros, dette locative arrêtée au 30 décembre 2024 et ce avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement en vertu de l’article 1231-6 alinéa 1er du Code civil,Condamner Madame [F] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du Code civil,Condamner Madame [F] [X] au paiement de la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [F] [X] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 1.896,68 euros, décompte arrêté au 23 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
Elle précise qu’il y a eu une reprise des paiements et acquiesce à la demande de délais de paiement sur 10 mois.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [F] [X], comparante en personne, ne conteste pas la dette.

Elle sollicite des délais de paiement sur 10 mois, proposant de régler 200 euros par mois, et la suspension de la clause résolutoire.
Elle indique travailler dans le secteur médico-social et percevoir 1.600 euros nets de salaire mensuel.
Elle précise qu’elle finançait les études de ses enfants et que la situation a été régularisée.
Elle explique avoir encore un enfant à charge pour lequel elle règle 200 à 300 euros par mois pour financer la résidence universitaire.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I . Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 21 janvier 2025 a été dénoncée le 23 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SA VILOGIA doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 30 octobre 2024 et l’assignation a été délivrée le 21 janvier 2025.

Par conséquent la SA VILOGIA est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil,
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, à l’article 6 des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [F] [X] le 28 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 2.309,46 euros.

Les sommes visées au commandement, que Madame [F] [X] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 décembre 2024.

 
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 23 avril 2025 que Madame [F] [X] reste devoir la somme de 1.730,68 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 1.896,68 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 166 euros, lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Outre le décompte locatif produit, Madame [F] [X] ne conteste pas devoir cette somme.
 
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [F] [X] à payer la SA VILOGIA cette somme de 1.730,68 euros à titre provisionnel.
 

Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.
 
Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Madame [F] [X] à se libérer de sa dette locative en 9 mois par mensualités de 192,30 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Madame [F] [X] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
 
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [F] [X], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Madame [F] [X] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 541,52 euros.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA VILOGIA à ce titre sera rejetée.
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Madame [F] [X] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
 

PAR CES MOTIFS