TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/00828

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me PLANTARD Maxime
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00828 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6AN7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS D’ICF SUD-EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [Z]
né le 11 Novembre 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [U] [Z]
née le 28 Mars 1990 à , demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 21 janvier 2019, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a consenti à Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].
Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 296,38 euros, outre 80,75 euros au titre des provisions pour charges.

La SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a vendu le bien sis [Adresse 2] à la SA VILOGIA le 1er juillet 2019.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SA VILOGIA, venant aux droits de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 octobre 2024 à Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] pour la somme principale de 3.303,98 euros.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 10 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 24 janvier 2025, dénoncé le 28 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA VILOGIA, venant aux droits de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, a fait assigner Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de :
Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers,Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L421-1à L412-8, L431-1 à L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute par eux de se faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.972,97 euros, dette locative arrêtée au 10 janvier 2025 et ce avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement en vertu de l’article 1231-6 alinéa 1er du Code civil,Condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du Code civil,Condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025, la SA VILOGIA, venant aux droits de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 3.308,31 euros, décompte arrêté au 23 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
Elle précise qu’il y a eu une reprise des paiements et acquiesce à la demande de délais de paiement.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [Y] [Z], comparant en personne, ne conteste pas la dette.
Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire.
Il indique que sa femme et lui ne travaillent pas et qu’ils perçoivent 845 euros par mois de la CAF.
Il indique que le montant du loyer résiduel est de 75 euros et qu’il y avait déjà un plan d’apurement qu’ils avaient commencé à payer.

Citée à étude, Madame [U] [Z] n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Madame [U] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I . Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 24 janvier 2025 a été dénoncée le 28 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SA VILOGIA, venant aux droits de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 10 octobre 2024 et l’assignation a été délivrée le 24 janvier 2025.

Par conséquent la SA VILOGIA, venant aux droits de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil,
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, en son article 9, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] le 09 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 3.303,98 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 09 décembre 2024.

 
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 23 avril 2025 que Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] restent devoir la somme de 2.900,79 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 3.308,31 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 407,52 euros (179,30 + 228,22), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Outre le décompte locatif produit, Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] ne contestent pas devoir cette somme.
 
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail en son article 10, Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] à payer la SA VILOGIA, venant aux droits de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, cette somme de 2.900,79 euros à titre provisionnel.
 

Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.
 
Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 80,58 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
 
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 419,59 euros.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA VILOGIA, venant aux droits de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, à ce titre sera rejetée.
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
 

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
 

PAR CES MOTIFS