TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/00073

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me SANGUINETTI Eliette
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 juillet 2025
à Me D’AMALRIC Antoine
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00073 - N° Portalis DBW3-W-B7J-533F

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [Y]
née le 29 Mars 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [F]
né le 25 Mai 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [O]
née le 05 Décembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 juillet 2020, Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], a consenti à Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 1.644,66 euros, outre 30 euros au titre des provisions pour charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 janvier 2024 à Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] pour la somme principale de 3.811,60 euros.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 01 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 06 janvier 2025, dénoncé le 07 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], a fait assigner Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 13 mars 2025, aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner la résiliation du bail en date du 10 juillet 2020,Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement qu’ils occupent situé [Adresse 1],Condamner in solidum Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] à verser à Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], la somme provisionnelle de 7.818,70 euros, soit 7.653,86 euros frais déduits, loyers et charges compris, comptes arrêtés au 19 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit le 30 janvier 2024,Condamner in solidum Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] à verser à Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], une indemnité d’occupation mensuelle du logement due jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme provisionnelle de 1836,95 euros, charges comprises, selon relevé de compte du 19 décembre 2024,Condamner in solidum Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner in solidum Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] à verser à Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement signifié par acte du 30 janvier 2024.
Après un renvoi à l'audience du 13 mars 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 avril 2025, Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 3.730,74 euros arrêtée au 22 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.
Le bailleur précise qu’il y a eu reprise du paiement du dernier loyer. Il s’oppose aux demandes de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, Monsieur [V] [F], représenté par son conseil, sollicite de :
Débouter Madame [S] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Juger qu’il est de bonne foi et qu’il ne conteste pas le montant des sommes dues au titre des loyers et charges,Suspendre les effets de la clause résolutoire,Lui accorder les plus larges délais de paiement,Condamner Madame [S] [Y] à verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Madame [L] [O] n’est ni comparante, ni représentée.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Madame [L] [O] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 07 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 01 février 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil,
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement resté infructueux,
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, en son article VIII, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] le 30 janvier 2024, pour un arriéré locatif de 3.811,60 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 30 mars 2024.

 
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 22 avril 2025 que Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] restent devoir la somme de 3.730,74 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Outre le décompte locatif produit, Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] ne contestent pas devoir cette somme.
 
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner in solidum, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail en son article VII, Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] à payer à Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], cette somme de 3.730,74 euros à titre provisionnel.
 

Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.
 
Compte tenu des justificatifs de ressource fournis par Monsieur [V] [F], il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement et de l'autoriser à se libérer de sa dette locative en 24 mois par mensualités de 155,50 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [V] [F] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
 
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [V] [F], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] seront tenus in solidum au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 1.775,86 euros.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de Madame [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], à ce titre sera rejetée.
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Monsieur [V] [F] et Madame [L] [O] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance de référé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [S] [Y], représentée par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], les frais qu’elle a exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
 

PAR CES MOTIFS